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管理が行き届かなくなったまま放置されている空き家。そんな空き家が日本各地に多く存在し、周辺の生活環境に悪影響を与えていることが全国的に問題となっています。国では問題となっている空き家の現状を踏まえて「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空き家対策特別措置法）を定め、空き家の管理を義務付けるとともに、空き家の活用を推進する法整備を行いました。今回は、みなさんの身の回りに「所有者の分からない空き家」があった場合に、どのような対応ができるのかをご紹介します。

未登記などの理由で空き家の所有者がわからないことが増えている

空き家の所有者がわからなくなってしまう理由は、多岐にわたります。例えば相続問題がこじれ、相続手続きが適切に進まない場合があります。この場合は、相続人が多く、協議が難しいケースや相続放棄があった場合、空き家は法的な所有者が不明確となり、その間空き家の管理が放置されてしまうことがあり得ます。その他、所有者が行方不明になったりすれば、空き家の管理は放置されてしまうと同時に、その後に不動産の所有権を移動しようとしても、登記が難しくなります。連絡先が分からない場合、管理が疎かになることから、実際にトラブルがあっても誰に対処を求めればよいのかわからなくなることもしばしばです。これらの要因が組み合わさることも多く、空き家の所有者が不明賞になった結果、管理ができず周辺の住環境を悪化させる要因になることがあります。

所有者不明の空き家の所有者を特定する方法

もし、あなたの住宅など周辺の住環境に悪影響を及ぼしている空き家がある場合には、まず所有者を確定させることが最優先です。空き家の所有者を見つけるための方法や手段について、一般的なアプローチをいくつか紹介します。

登記簿を確認

空き家の登記簿を確認することは基本的な手順です。空き家のある土地を所管する法務局を訪問し、登記情報を調査するための書類発行を依頼することで、所有者の情報を取得することができます。これにより、正確な所有者情報を知ることができます。この書類は「全部事項証明書」と呼ばれるもので、誰でも登記情報を確認することができますが、証明書の発行には手数料が必要となります。ただし、その時点での登記情報は、あくまで届け出のあった状況のまま保持されているので、登記上の所有者が既に亡くなっている場合や、当該の住所地にその人間が住んでいない場合もあり得ます。

自治体の課税情報

自治体は土地や家屋に対して「固定資産税」「都市計画税」などを課税していますので、課税上知り得た情報を管理していることがあります。課税情報は、土地や家屋の所有者に請求されますが、所有者が亡くなっているなどの事情があり、登記情報が変更されるまでの間暫定的に税金の管理人と言う意味の「納税管理者」を設定し、税金に関する手続きを委任することがあります。空き家の管理で困っている場合、この納税管理者に対して要求を起こすことができますが、自治体が一般市民の納税管理者の情報を開示することはまずないので、生活衛生など別の担当課に相談し、その担当課が事態を解決するために税務担当課に納税管理者の確認をしてもらうように促すのがベターな方法です。

周辺住民や近隣者の情報収集

空き家周辺の住民や近隣者とコミュニケーションをとり、所有者に関する情報を得ることも一つの手段です。地域の人々には、長くその地域に住んでいる方も多い事から、所有者の情報を知っている可能性が高いです。また、所有者の縁故関係を理解している場合もあり、直接所有者にたどり着けなくとも、所有者につながる情報を教えてもらえる可能性もあります。

不動産仲介業者の協力

地元の不動産仲介業者に協力を仰ぐことも一つの手段です。彼らは地域の不動産市場に精通しており、所有者の動向についての情報を持っていることがあります。かつてその土地を売却した、中古住宅として販売したなどの事例を有している場合もあることから、一定の情報を有している可能性も高いです

司法書士に相談する

司法書士は、国が定めた資格を有しており、戸籍謄本の徴収や登記簿の閲覧など、さまざまな権限を有しています。司法書士に依頼することで、問題となっている空き家の所有者を調べ、その所有者が現在生きているのかどうかや、どこに住んでいるのかを戸籍謄本の徴収により確認することができます。また、司法書士は法律にも明るいので、空き家が及ぼす生活環境の悪化などを考慮し、しかるべき機関への通報や処置についてもアドバイスを受けられます。

不在者財産管理制度の活用も検討する

昨今増加している所有者不明の不動産による生活環境の悪化などを踏まえて、国も法律を改正して「不在者財管理制度」を設けました。この制度では、所有者の分からない不動産等があった場合、自治体が裁判所に申し出ることで「不在者財産管理人」を選定してもらい、以降の不動産管理や売却などの手続きを全て委ねることができるものです。不在者財産管理人には、行方が分からず連絡もまったく取れない行方不明者（不在者）の財産を、本人に代わって管理する権限が付与されますが、これには空き家の清掃やもちろん、空き家の維持管理に必要な諸契約の権限、空き家と関連する不動産の売却等の権限も付与されます。また、行方不明の相続人がいることで、不動産にかかる遺産分割協議を行えない状況を回避するために、行方不明の相続人に対して不在者財産管理人、を選任してもらい本人に代わって遺産分割協議に参加してもらうことで、遺産分割の手続きが進められるようになります。

不在者財産管理人は自分たちで自由に選任することはできません。不在者と利害関係のある配偶者や親族が家庭裁判所へ申立てをし、選任してもらう必要があります。ちなみに、家庭裁判所で不在者財産管理人が選任されるまでの時間は、３ヶ月～半年程度となるのが一般的です。そのため、遺産分割協議を急いで行う必要がある場合は、速やかに申立てをすることが必要です。

令和６年度より相続登記が義務化される

今まで、所有者が亡くなった不動産の登記については強制力がなく、遺族による遺産相続協議が終わってから、自主的に行えばよいとされていましたが、そのことが空き家の所有者を不明瞭にし、管理の不十分な空き家を生み出す要因になっていました。それらを防ぐために、令和６年度より相続登記が義務化されることになりました。この背景には、相続手続きの円滑な進行や不動産の所有権の明確化を図るためなどの理由があります。相続登記の義務化により、相続手続きが効率的かつ簡素化されます。登記がされていれば、不動産の所有者が明確であるため、相続手続きが円滑に進行し、空き家トラブルの回避につながることが期待されています。

そもそも相続登記は、不動産の所有者を正確に登記する手続きなのであり、誰がどの不動産を所有しているかが明確になり、不動産に関する権利関係が透明になります。所有権が明確化されることで、不動産の有効な活用が可能になり、賃貸や売却といった取引がスムーズに行われ、管理の行き届かない空き家の発生を抑制することにつながります。さらに、相続登記が義務化されることで、相続に伴う法的なトラブルや紛争を未然に防ぐことが期待されます。登記が正確かつ適切に行われれば、家族や相続人間でのトラブルや誤った権利主張が減少し、より空き家の利活用が推進されることが期待されています。

空き家の所有者がわからない？空き家の危険な状況を解消したい！まとめ

令和の世の中になり、管理の行き届いていない空き家が倒壊する事故や、空き家から繁茂した樹木の枝が隣接する民家や道路にはみ出したりする場合など、空き家にまつわるトラブルが年々増加しています。今までの法律では、所有者が適切な管理を行うことが義務付けられているだけであり、実質的に所有者が不明になっている空き家の管理を適正に行わせることができなかったのです。そこで国は、「空き家対策特別措置法」を定め、法律的に空き家に生じている問題の解決を強制的に行わせ、自治体が変わってそれを実施する代執行ができる権限を付与することにしたのです。

そもそも、空き家の持ち主は、周辺の住民に迷惑を掛けないように適切な空き家の管理を行うべきです。それができない場合は、民間企業の空き家管理サービスを利用したり、空き家そのものの解体や売却を検討したりすることも必要です。実際「特定空き家」に指定されると、固定資産税の減免が受けられなくなり、持ち主の負担も増加することから、速やかに売却などの手立てを講じる必要があります。

このような法律的な整理が進められてゆくと、周辺の住民がトラブルに巻き込まれるリスクも軽減されることが期待されていますが、この効力を発揮するまでの間にはまだまだ時間がかかると思われますので、現在トラブルが発生している空き家の案件は、司法書士などのスペシャリストに相談することをおすすめします。