Rehome買取UPまつわるコラム

管理が行き届かなくなったまま放置されている空き家。そんな空き家が日本各地に多く存在し、周辺の生活環境に悪影響を与えていることが全国的に問題となっています。国では問題となっている空き家の現状を踏まえて「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空き家対策特別措置法）を定め、空き家の管理を義務付けるとともに、空き家の活用を推進する法整備を行いました。今回は、みなさんの身の回りに「所有者の分からない空き家」があった場合に、どのような対応ができるのかをご紹介します。

未登記などの理由で空き家の所有者がわからないことが増えている

空き家の所有者がわからなくなってしまう理由は、多岐にわたります。例えば相続問題がこじれ、相続手続きが適切に進まない場合があります。この場合は、相続人が多く、協議が難しいケースや相続放棄があった場合、空き家は法的な所有者が不明確となり、その間空き家の管理が放置されてしまうことがあり得ます。その他、所有者が行方不明になったりすれば、空き家の管理は放置されてしまうと同時に、その後に不動産の所有権を移動しようとしても、登記が難しくなります。連絡先が分からない場合、管理が疎かになることから、実際にトラブルがあっても誰に対処を求めればよいのかわからなくなることもしばしばです。これらの要因が組み合わさることも多く、空き家の所有者が不明賞になった結果、管理ができず周辺の住環境を悪化させる要因になることがあります。

所有者不明の空き家の所有者を特定する方法

もし、あなたの住宅など周辺の住環境に悪影響を及ぼしている空き家がある場合には、まず所有者を確定させることが最優先です。空き家の所有者を見つけるための方法や手段について、一般的なアプローチをいくつか紹介します。

登記簿を確認

空き家の登記簿を確認することは基本的な手順です。空き家のある土地を所管する法務局を訪問し、登記情報を調査するための書類発行を依頼することで、所有者の情報を取得することができます。これにより、正確な所有者情報を知ることができます。この書類は「全部事項証明書」と呼ばれるもので、誰でも登記情報を確認することができますが、証明書の発行には手数料が必要となります。ただし、その時点での登記情報は、あくまで届け出のあった状況のまま保持されているので、登記上の所有者が既に亡くなっている場合や、当該の住所地にその人間が住んでいない場合もあり得ます。

自治体の課税情報

自治体は土地や家屋に対して「固定資産税」「都市計画税」などを課税していますので、課税上知り得た情報を管理していることがあります。課税情報は、土地や家屋の所有者に請求されますが、所有者が亡くなっているなどの事情があり、登記情報が変更されるまでの間暫定的に税金の管理人と言う意味の「納税管理者」を設定し、税金に関する手続きを委任することがあります。空き家の管理で困っている場合、この納税管理者に対して要求を起こすことができますが、自治体が一般市民の納税管理者の情報を開示することはまずないので、生活衛生など別の担当課に相談し、その担当課が事態を解決するために税務担当課に納税管理者の確認をしてもらうように促すのがベターな方法です。

周辺住民や近隣者の情報収集

空き家周辺の住民や近隣者とコミュニケーションをとり、所有者に関する情報を得ることも一つの手段です。地域の人々には、長くその地域に住んでいる方も多い事から、所有者の情報を知っている可能性が高いです。また、所有者の縁故関係を理解している場合もあり、直接所有者にたどり着けなくとも、所有者につながる情報を教えてもらえる可能性もあります。

不動産仲介業者の協力

地元の不動産仲介業者に協力を仰ぐことも一つの手段です。彼らは地域の不動産市場に精通しており、所有者の動向についての情報を持っていることがあります。かつてその土地を売却した、中古住宅として販売したなどの事例を有している場合もあることから、一定の情報を有している可能性も高いです

司法書士に相談する

司法書士は、国が定めた資格を有しており、戸籍謄本の徴収や登記簿の閲覧など、さまざまな権限を有しています。司法書士に依頼することで、問題となっている空き家の所有者を調べ、その所有者が現在生きているのかどうかや、どこに住んでいるのかを戸籍謄本の徴収により確認することができます。また、司法書士は法律にも明るいので、空き家が及ぼす生活環境の悪化などを考慮し、しかるべき機関への通報や処置についてもアドバイスを受けられます。

不在者財産管理制度の活用も検討する

昨今増加している所有者不明の不動産による生活環境の悪化などを踏まえて、国も法律を改正して「不在者財管理制度」を設けました。この制度では、所有者の分からない不動産等があった場合、自治体が裁判所に申し出ることで「不在者財産管理人」を選定してもらい、以降の不動産管理や売却などの手続きを全て委ねることができるものです。不在者財産管理人には、行方が分からず連絡もまったく取れない行方不明者（不在者）の財産を、本人に代わって管理する権限が付与されますが、これには空き家の清掃やもちろん、空き家の維持管理に必要な諸契約の権限、空き家と関連する不動産の売却等の権限も付与されます。また、行方不明の相続人がいることで、不動産にかかる遺産分割協議を行えない状況を回避するために、行方不明の相続人に対して不在者財産管理人、を選任してもらい本人に代わって遺産分割協議に参加してもらうことで、遺産分割の手続きが進められるようになります。

不在者財産管理人は自分たちで自由に選任することはできません。不在者と利害関係のある配偶者や親族が家庭裁判所へ申立てをし、選任してもらう必要があります。ちなみに、家庭裁判所で不在者財産管理人が選任されるまでの時間は、３ヶ月～半年程度となるのが一般的です。そのため、遺産分割協議を急いで行う必要がある場合は、速やかに申立てをすることが必要です。

令和６年度より相続登記が義務化される

今まで、所有者が亡くなった不動産の登記については強制力がなく、遺族による遺産相続協議が終わってから、自主的に行えばよいとされていましたが、そのことが空き家の所有者を不明瞭にし、管理の不十分な空き家を生み出す要因になっていました。それらを防ぐために、令和６年度より相続登記が義務化されることになりました。この背景には、相続手続きの円滑な進行や不動産の所有権の明確化を図るためなどの理由があります。相続登記の義務化により、相続手続きが効率的かつ簡素化されます。登記がされていれば、不動産の所有者が明確であるため、相続手続きが円滑に進行し、空き家トラブルの回避につながることが期待されています。

そもそも相続登記は、不動産の所有者を正確に登記する手続きなのであり、誰がどの不動産を所有しているかが明確になり、不動産に関する権利関係が透明になります。所有権が明確化されることで、不動産の有効な活用が可能になり、賃貸や売却といった取引がスムーズに行われ、管理の行き届かない空き家の発生を抑制することにつながります。さらに、相続登記が義務化されることで、相続に伴う法的なトラブルや紛争を未然に防ぐことが期待されます。登記が正確かつ適切に行われれば、家族や相続人間でのトラブルや誤った権利主張が減少し、より空き家の利活用が推進されることが期待されています。

空き家の所有者がわからない？空き家の危険な状況を解消したい！まとめ

令和の世の中になり、管理の行き届いていない空き家が倒壊する事故や、空き家から繁茂した樹木の枝が隣接する民家や道路にはみ出したりする場合など、空き家にまつわるトラブルが年々増加しています。今までの法律では、所有者が適切な管理を行うことが義務付けられているだけであり、実質的に所有者が不明になっている空き家の管理を適正に行わせることができなかったのです。そこで国は、「空き家対策特別措置法」を定め、法律的に空き家に生じている問題の解決を強制的に行わせ、自治体が変わってそれを実施する代執行ができる権限を付与することにしたのです。

そもそも、空き家の持ち主は、周辺の住民に迷惑を掛けないように適切な空き家の管理を行うべきです。それができない場合は、民間企業の空き家管理サービスを利用したり、空き家そのものの解体や売却を検討したりすることも必要です。実際「特定空き家」に指定されると、固定資産税の減免が受けられなくなり、持ち主の負担も増加することから、速やかに売却などの手立てを講じる必要があります。

このような法律的な整理が進められてゆくと、周辺の住民がトラブルに巻き込まれるリスクも軽減されることが期待されていますが、この効力を発揮するまでの間にはまだまだ時間がかかると思われますので、現在トラブルが発生している空き家の案件は、司法書士などのスペシャリストに相談することをおすすめします。

アパートを借りたり、マンションを借りたり、あるいは借家を探したり…そんなさまざまなシーンで関わってくるのが「不動産仲介業者」です。不動産仲介業者は、不動産取引の免許を持った専門家が所在しているのですが、いい不動産仲介業者を選ぶ方法と言うものは、なかなか答えがないものです。不動産仲介業者の選び方を間違えたことで、外れ物件をつかまされたり、通常よりも高額な料金を請求されていたりする可能性だってゼロではないのです。そこで、みなさんにぜひ知っておいて欲しい「不動産仲介業者の選び方」を、ご紹介させていただきます。

不動産仲介業者とは？

不動産仲介業者は、不動産を売ったり貸したりする際に、売主・貸主の仲介役として、不動産の売買契約や賃貸契約の成立のためのさまざまな業務を行うことを生業にしている企業のことです。不動産仲介業者の収益は、契約が締結された際に、契約金額の何割かを「成功報酬」として受け取る手数料が主なものとなります。一般的に、不動産取引は、市場の相場などを参考にすることはできても、一律で決まった金額の設定が困難な性質の商取引です。なぜなら、不動産には同じものがないため、一律の価格が設定ないからです。建坪は同じでも、駅からの距離や周辺の道路状況などの環境によって価格が左右されてきます。さらに、一度決めた価格も据え置きにすることはなく、景気の動向に合わせて変更することもあることから、素人では判断が難しく、高い専門性が要求されていることもあり、不動産仲介業者が購入や売却のサポートをすることが一般的になっているのです。

不動産仲介業者が利益を得る仕組み

不動産仲介業者は、自身が所有する物件を持っている場合もあれば、第三者同士を取り次いで事務的な手続きを代行する場合の手数料で利益をあげる場合もあります。依頼する側が、不動産仲介業者の利益構造を理解しておくことで、値引き交渉の際に有利に働くこともあるでしょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産仲介業者が不動産の売買・賃貸取引において提供するサービスに対する対価と言えるものです。仲介手数料は、不動産仲介業者が物件の売買や賃貸契約などの取引において、買主・売主または入居希望者・家主などの顧客に対して仲介を行った際のサービスに対する報酬です。仲介手数料は、取引金額の一定割合として計算されることが多く、契約が成立した際に支払われます。

転売

不動産市場は常に変動していることから、物件の価値が上昇する場合があります。この時、購入時よりも高い価格で転売することで利益を生み出すことができます。例えば、所有している物件の周辺に工場が誘致された、大学が移転してきたなど、人口増加につながるイベントが起こった時には、当然物件の価値も上昇するわけで、価格を上昇させてより利益を生み出そうとすることになるでしょう。

リフォームやリノベーション

不動産仲介業者が、自ら購入した不動産にリフォームやリノベーションを行い、付加価値を高めることで、市場価値が向上させて魅力的な物件に仕立て上げ、高い価格で販売することで利益をえます。特に最近は、新築の物件の売り上げがなかなか伸びず、リフォームやリノベーション物件を探している顧客もいますし、自身でリフォームやリノベーションを行う前提で、それらを実現できる中古物件を探している人も多いので、不動産仲介業者としてはさまざまな中古物件を確保しておく傾向が高まっています。

需要と供給の変動を踏まえる

特定のエリアや物件タイプに需要が高まると、その物件の価値が上昇します。不動産仲介業者は、需要と供給の変動を見極め、需要の高い時期に物件を売却することで利益を上げようとします。例えば、大学近辺の1人用アパートの場合、引っ越してくる学生を見込める時期は高額の設定にしますが、入学直後の空き室に対しては学生以外の入居を見込んで、価格設定を見直すことがあるのは、まさに「需要と供給の変動を踏まえた」行為です。

住宅ローンの仲介

不動産仲介業者は、顧客の求めに対応できるよう複数の金融機関と提携しており、顧客に最適な住宅ローンを提供することができます。顧客が紹介した金融機関とローン契約をすれば、その成約金額の一部が不動産仲介業者にキャッシュバックされることになります。不動産仲介業者は、顧客の予算や希望条件をヒアリングし、適した住宅ローン商品を提案します。その後、不動産仲介業者は提携している金融機関と交渉し、顧客に最適な条件で住宅ローンを提供してもらうことになります。

火災保険や地震保険の仲介

火災保険や地震保険の仲介は、不動産取引において必要な要素の一つです。火災保険や地震保険は、購入あるいは賃貸している物件が、火災や自然災害によって損傷を受けた際の損害補償を提供します。これにより、購入者や賃借人が不安なく日常生活を送ることができます。不動産仲介業者は、顧客の予算や希望条件をヒアリングし、適した火災保険商品を提案します。その後、顧客が火災保険や地震保険の契約をすれば、その成約金額の一部が不動産仲介業者にキャッシュバックされることになります。

不動産仲介業者を選ぶ際のポイント

この章では、不動産仲介業者を選ぶ際にぜひ確認して欲しいポイントをご紹介します。

宅建取引業の免許更新の回数が多い

取引を行う法的資格として「宅地建物取引士」と言う国家資格があり、免許更新制の資格となっています。宅地建物取引士の免許更新の頻度は、その仲介業者のプロ意識や業界知識の更新頻度を示す一要素と言えます。免許の更新回数が多いほど、更新が許可されるだけの実績を積んでいると言えます。更新回数は、顧客にとって、信頼できる仲介業者を選ぶ際の一つの指標となります。

ネット上の口コミが良い

他の顧客の実際の体験や感想が反映されているであろう「ネット上の口コミ」は、信頼性やサービスの評価を確認する上で重要です。良い口コミが多い場合、その不動産仲介業者が顧客に対して期待以上のサービスを提供している可能性が高まります。ただし、一方的な評価だけでなく、さまざまな意見を総合的に判断することが重要です。

レスポンスが早い

不動産仲介業者による迅速な対応は、顧客の不安を軽減し、信頼感を築く上で重要です。特に物件に関する質問や要望に対するレスポンスが早い不動産仲介業者は、顧客のニーズに迅速に対応でき、円滑な取引に繋がる可能性が高まります。問い合わせに誠実に答えてくれる不動産仲介業者は、特に信用してもいいでしょう。

積算根拠の説明が明快

不動産価格の積算根拠がクリアであるかどうかは、不動産仲介業者の信頼性と透明性を示す要素です。顧客が納得しやすい明快な説明があることで、仲介業者の信頼度が向上し、物件の取引に対する顧客の安心感が高まります。

複数の選択肢を提示してくる

顧客の要望に合わせて、複数の物件やプランを提案する不動産仲介業者は、顧客のニーズを真剣に受け止め、最適な選択肢を見つけ出す姿勢が感じられます。これにより、顧客はより納得のいく物件を見つけやすくなります。

大手の不動産仲介業者

大手の不動産仲介業者は、多くの実績やネットワークを持ち、多くの物件情報を有しているため、安心感や信頼性があります。また、広告や情報提供力も強く、多彩なサービスを提供することが期待されます。ただし、大手であるがゆえに、個別のサポートが希薄になることもあるため、顧客のニーズに合った業者を検討することが重要です。

不動産仲介業者はこう選ぼう！いい業者に巡り合うポイントとは？まとめ

理想の不動産仲介業者を見つけるためには、いくつかの重要な知識が必要です。まず、理想の不動産仲介業者を選ぶ際には、その業者が公的な資格を有しているかを確認しましょう。不動産仲介業は、宅地建物取引士の免許の取得や所属団体への登録が必要ですから、これらの資格を保有しているかを確認することで、専門的な知識と業務の信頼性が担保されます。それらの土壌があるからこそ、宅建取引士は不動産の専門家として、法令に基づいた適切な仲介が期待できます。あわせて、その業者過去の顧客の口コミや評判を調査することで、不動産仲介業者の信頼性やサービスの質を把握できます。特にインターネット上での口コミや評価は、実際の取引の手際や対応力を知る上で参考になります。ただし、一方的な評価だけでなく、多様な意見を総合的に考慮することが大切です。なにより、不動産仲介業者の経験と実績は、信頼性やプロフェッショナリズムを示す指標です。長い間の実績がある業者は、市場動向や物件のトレンドを把握しており、顧客にとって有益な情報提供が期待できます。

なにより、理想の不動産仲介業者呼べる業者は、顧客に対して取引や契約に関する情報を分かりやすく説明できることが求められます。料金体系や契約条件などが透明であり、顧客が理解しやすい説明を提供できるかどうかも重要です。透明性があれば、顧客との信頼関係が築きやすくなりますし、顧客側としても相談しがいがある業者であることは間違いありません。

この度、弊社の取り組む活動が、一般社団法人 日本SDGs協会より「事業認定」されました。

SDGsとは？

SDGsとは、2015年9月国連で採択された「持続可能な開発目標」です。「誰一人取り残さない」という理念のもと、「世界の貧困をなくす」「持続可能な世界を実現する」ことを目指した、2030年を達成期限とする17のゴール、169のターゲット、および、その進展を評価するための指針を持つ包括的な目標です。

日本SDGs協会とは？

一般社団法人日本SDGs協会は、「SDGs（Sustainable Development Goals）」の達成に向けた取り組みを推進する為に、その周知を図るとともに、あらゆる企業・団体・組織、そして個人に至るさまざまな活動をサポートすることを目的とした民間団体であり、企業の取り組みが17あるゴールのどの目標に向かっているかゴールの最適化を行い、認定書の発行などをおこなっています。

Rehome買取UPが取り組むSDGs

１１、住み続けられるまちづくりを

11.1
2030年までに、すべての人々の、適切、安全かつ安価な住宅及び基本的サービスへのアクセスを確保し、スラムを改善する。

11.2
2030年までに、脆弱な立場にある人々、女性、子ども、障害者及び高齢者のニーズに特に配慮し、公共交通機関の拡大などを通じた交通の安全性改善により、すべての人々に、安全かつ安価で容易に利用できる、持続可能な輸送システムへのアクセスを提供する。

11.3
2030年までに、包摂的かつ持続可能な都市化を促進し、すべての国々の参加型、包摂的かつ持続可能な人間居住計画・管理の能力を強化する。

11.4
世界の文化遺産及び自然遺産の保護・保全の努力を強化する。

11.5
2030年までに、貧困層及び脆弱な立場にある人々の保護に焦点をあてながら、水関連災害などの災害による死者や被災者数を大幅に削減し、世界の国内総生産比で直接的経済損失を大幅に減らす。

11.6
2030年までに、大気の質及び一般並びにその他の廃棄物の管理に特別な注意を払うことによるものを含め、都市の一人当たりの環境上の悪影響を軽減する。

11.7
2030年までに、女性、子ども、高齢者及び障害者を含め、人々に安全で包摂的かつ利用が容易な緑地や公共スペースへの普遍的アクセスを提供する。

11.a
各国・地域規模の開発計画の強化を通じて、経済、社会、環境面における都市部、都市周辺部及び農村部間の良好なつながりを支援する。

11.b
2020年までに、包含、資源効率、気候変動の緩和と適応、災害に対する強靱さ（レジリエンス）を目指す総合的政策及び計画を導入・実施した都市及び人間居住地の件数を大幅に増加させ、仙台防災枠組2015-2030に沿って、あらゆるレベルでの総合的な災害リスク管理の策定と実施を行う。

11.c
財政的及び技術的な支援などを通じて、後発開発途上国における現地の資材を用いた、持続可能かつ強靱（レジリエント）な建造物の整備を支援する。

１２、つくる責任 つかう責任

12.1
開発途上国の開発状況や能力を勘案しつつ、持続可能な消費と生産に関する10年計画枠組み（10YFP）を実施し、先進国主導の下、すべての国々が対策を講じる。

12.2
2030年までに天然資源の持続可能な管理及び効率的な利用を達成する。

12.3
2030年までに小売・消費レベルにおける世界全体の一人当たりの食料の廃棄を半減させ、収穫後損失などの生産・サプライチェーンにおける食品ロスを減少させる。

12.4
2020年までに、合意された国際的な枠組みに従い、製品ライフサイクルを通じ、環境上適正な化学物質やすべての廃棄物の管理を実現し、人の健康や環境への悪影響を最小化するため、化学物質や廃棄物の大気、水、土壌への放出を大幅に削減する。

12.5
2030年までに、廃棄物の発生防止、削減、再生利用及び再利用により、廃棄物の発生を大幅に削減する。

12.6
特に大企業や多国籍企業などの企業に対し、持続可能な取り組みを導入し、持続可能性に関する情報を定期報告に盛り込むよう奨励する。

12.7
国内の政策や優先事項に従って持続可能な公共調達の慣行を促進する。

12.8
2030年までに、人々があらゆる場所において、持続可能な開発及び自然と調和したライフスタイルに関する情報と意識を持つようにする。

12.a
開発途上国に対し、より持続可能な消費・生産形態の促進のための科学的・技術的能力の強化を支援する。

12.b
雇用創出、地方の文化振興・産品販促につながる持続可能な観光業に対して持続可能な開発がもたらす影響を測定する手法を開発・導入する。

12.c
開発途上国の特別なニーズや状況を十分考慮し、貧困層やコミュニティを保護する形で開発に関する悪影響を最小限に留めつつ、税制改正や、有害な補助金が存在する場合はその環境への影響を考慮してその段階的廃止などを通じ、各国の状況に応じて、市場のひずみを除去することで、浪費的な消費を奨励する、化石燃料に対する非効率な補助金を合理化する。

Rehome買取UPが取り組むSDGSとは

Rehome買取UPでは古民家、空き家などを取り壊し、放置するのではなくリフォーム、リノベーションし再構築することにより資源を無駄にせずReすることで以上の廃棄物発生を防止することを約束します。

リフォーム、リノベーションし再利用することにより田舎離れを防止し都心部に行く若者を留まらせるメリットがあります

SDGSのまとめ

弊社はこのたび、一般社団法人　日本SDGs協会様より、SDGsの17の目標の内、２つの目標に向けた取り組みに対して「事業認定」を取得することが出来ました。

弊社は今回の認定を契機として、不動産業界における持続可能な生産消費形態の確保に積極的に取り組んでまいります。