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不動産の売却時に、意外と大きな経費となるのが「税金」です。この税金、かなり高額になることも多いので事前に把握できたらいいのですが、税金の話は専門用語が多く、理解できる人はなかなかいないのが実情です。税金の詳細について知りたければ、税理士に相談するのが一番ですが、専門家への相談は少し敷居が高くて費用が必要な場合もあります。そこで今回は、税金初心者でも税の制度を把握できるように、不動産を売却した時に発生する税金について、基礎知識をわかりやすく解説します。

不動産を売却した時に税金がかかる理由

不動産を売却した際に利益が発生すると、原則として所得税や住民税といった税金が発生します。そもそも私たちの住む日本と言う国では、利益に対して税金が課税される「所得税」と言う仕組みが基本となっています。簡単にいえば「儲け」に対する税金であり、儲かった人はたくさん税金を納めてね、という形になっているのです。

特に、不動産の場合は高額の取引が基本ですから、国としては税金をゲットできる大きなチャンスでもあります。だからこそ高額と思える納税の義務が課せられるのですが、善良な国民としてはあまり喜ばしいことではありません。

ただし、ここで言う課税は「儲け」に対する課税なので、得た総収入から必要経費を引いた費用に対して税金が課税される仕組みになっています。なので、この「必要経費」の考え方次第で、節税が可能なことも合わせてお伝えしておきます。

不動産を売却した時にかかる税金の種類

不動産の売却時にはさまざまな費用が必要となりますが、その中で最もウエイトを占めるのは「税金」かもしれません。ここでは、不動産売却時にかかる税金について解説していきます。できるだけ支払う税金を抑えるためにも、基礎知識として頭に入れておくことをおすすめします。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書をはじめとした「課税文書」と呼ばれる特定の書面にたいして、印紙を購入して貼付させる方法で支払います。所定の場所で販売されている「収入印紙」を貼り、重ねて押印することで納税したと見なされます。印紙税額は契約金額によって決められています。なお、２０２４年３月３１日までは、不動産売買契約や建築請負契約などについて特例税率が適応されます。例えば５，０００万円を超え１億円以下の契約の場合、本来は税額６万円なのですが、その半額となる３万円でよいことになっています。

登録免許税

登録免許税は、不動産や会社などの登記を申請する際にかかる税金です。不動産売買の場合、登記費用の一部として、司法書士の報酬や書類の取得などの実費とともに請求されます。この税も、登記申請時に収入印紙を貼って行います。また、売主と買主の双方とも、登記申請に対して支払いが必要です。

特に売主の場合は、売却した物件に住宅ローンの抵当権が設定されているならば、売却資金でローンを完済した時には、その抵当権を抹消するため「抵当権抹消登記」が必要です。この登記は、所有権移転登記の前に行う必要がありますが、通常は、売主と買主に関連する登記を決済日に続けて申請することが一般的です。また、売買する時点で登記簿に登録されている売主（所有者）の住所が古い場合は、「住所変更登記」が必要なケースもあります。気になる税率ですが、抵当権抹消登記の場合にかかる登録免許税は不動産１件につき１，０００円です。このときの不動産１件とは、土地は１筆、建物は１つの建物で１件と数えます。そのため、土地２筆に１つの建物が建つ一戸建てなら、３件分の登録免許税がかかるので意外と高額になる場合もあります。

仲介手数料にかかる消費税

不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、売買が成立した際に不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料には、当然ですが消費税がかかります。仲介手数料は、売買価格に応じて一定の割合で徴収されるため、高額の取引になればなるほど消費税の金額も大きくなります。

所得税

不動産を売却した際に、売主に利益が発生すると、その利益に対して所得税や住民税などが課税されます。この時の税金を、一般的には「譲渡所得税」と呼びます。譲渡所得税は、不動産や株式など特定の資産を売却した際、取得した場合の経費や売却時の経費を売却金額から差し引いて求める「譲渡所得」がプラスになったときに課税されます。譲渡所得にかかる税金は、不動産の所有期間や自己居住用か否かの用途により、税率が大きく変わります。

不動産を売却した時にかかる税金を節税するには？

この章では、不動産を売却した際にかかる税金を節税するための方法を解説します。不動産仲介業者や税理士、司法書士に聞けばすぐわかることではあるのですが、こちらから切り出さないと対応してくれないこともあるので、ぜひこの機会に覚えておいてください。

長期保有による特例の活用

不動産を長期保有（５年以上）して売却すると、譲渡所得税の対象から外れる特例があります。これにより、税率の低い長期譲渡所得税が課されず、一定の節税効果が期待できます。ただし、所有期間を把握し、計画的に売却することが重要です。登記簿で証明できること、購入時の契約書が残されていることなど、証拠書類の存在が重要になります。

居住用不動産の特例適用

売却する不動産が自らの居住用として使用されていた場合、特定居住用不動産売却の特例を利用できます。この場合、譲渡所得税の一部が非課税となるので節税が可能です。この特定はかなり大きなメリットで、譲渡所得から３０００万円、譲渡所得が３０００万円以下の場合はその金額を控除できるので、かなり大きな特例です。この特例は、売却資産の所有期間の長短に関わらず受けられるため、ほとんどの方が適用可能です。

不動産売却所得の利用

不動産の売却による所得を、他の節税対策に活用できます。例えば、所有期間が１０年を超える居住用住宅を売却し、一定期間内に新たな居住用住宅を取得した場合には、譲渡所得への課税を繰り延べできる特例が利用できる「特定居住用財産の買い替え特例」が利用できます。残念ながら、税金が免除されるわけではなく、繰り延べされるだけで、住宅の売却時にかかる譲渡所得には課税されませんが、次に買い替えをした場合は、繰り延べ分を含めて課税されることになります。ただし、新しい住宅を購入するときにさまざまな節税対策を講じることで、結果的に節税につなげることも可能です。

譲渡損失の特例

もし、居住用財産を売ると赤字になる場合も場合によってはあり得るかもしれません。例えば、売却した金額では残った住宅ローンを完済できない、あるいは損失はそのままにして、新たに住宅ローンを組み新しいマイホームを購入するケースもあるでしょう。こうしたケースを救済するのが「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」制度です。この特例を受けると、売却の損失と他の取得との間で損益通算ができます。損益通算は、ある所得で損失が出たときに、他の所得からその損失を差し引くことができる制度です。合算して計算することで、その年の課税対象所得は減額となり、給与所得者の場合は、売却した翌年に確定申告をすると給与天引きされていた所得税のうち、納めすぎた所得税の還付が受けられます。さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に最長３年間の繰り越しができます。

不動産を売却した時に発生する税金とは？その仕組みは？まとめ

みなさんは、不動産を売却した際に生じる利益には譲渡所得税が課税されることをまず覚えておいてください。不動産を売却した際に生じる利益には「譲渡所得税」など、さまざまな税金が課税されます。例えば、譲渡所得税は、不動産を譲渡した価格から譲渡費用を差し引いた金額に対して課税されます。税率は譲渡所得の金額に応じて変動し、所得税法の規定に基づき計算されます。所有期間が5年未満の短期譲渡や非居住用不動産の場合、税率が上昇することに留意が必要です。その他、不動産を売却する場合、不動産の譲渡に伴って登録免許税が発生します。これは、不動産の売買契約を取りまとめ、登記を行う際にかかる税金であり、取引価格に対して一定の割合で課税されます。登録免許税の税率は都道府県によって異なりますが、通常は不動産の取引価格に対して一定の割合（約１．５％から３％程度）が課されます。

あと、意外に忘れてしまうのが不動産を所有している期間中に、毎年課税される税金「固定資産税」です。これは土地や建物などの不動産資産にかかる税金であり、不動産の売却時には売主が前年度末までの滞納分を精算し、買主がその後の年度における固定資産税を負担することが一般的です。

これらの税金に対応することは、素人にはなかなかできないことですので、対応する際には、税理士や司法書士などの専門家の助言やサポートを受けることをおすすめします。