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２０２０年４月の民法改正では、不動産取引に影響を与える「瑕疵担保責任」部分の民法が改正されました。瑕疵担保責任が廃止され、新たに「契約不適合責任」が制定され、不動産売買にも大きな影響を与える大改正となりました。今回の改正では法体系が国際取引に通用する考え方に変更されたこともあり、海外でも通用する契約行為に変化したものの、今までの日本の慣習とはかなり変化がなされたことにより、しばらくは解釈の疑義が数多く生まれるものと思われています。また、今後の不動産売買契約書は、物件に対する調査が綿密に行われ、海外の不動産取引のような分厚い売買契約書になっていく可能性が想定されています。このコラムでは、契約不適合責任の内容など、新しい民法が不動産取引に与える影響について解説します。

民法が２０２０年4月に大改正を実施した

２０２０年４月に改正された民法では、不動産取引にかかる「瑕疵（かし）担保責任」に代わって「契約不適合責任」が設けられました。今までの「瑕疵担保責任」では、媒介の際に生じたトラブルに対して、法律を遵守しなかった責任なのか、契約を履行しなかった責任なのか、責任のあり方が不明瞭になっていました。その結果、責任の範囲や損害賠償の範囲などで論争が生じていたこともあり、訴訟の長期化を招く要因にもなっていたのです。そこで今回の民法改正では、これらの不明瞭な責任部分について「債務不履行責任」と統一することにしたのです。掲載の結果、契約などによって相手方に対して債務を負っている人が、その債務を履行せず損害を与えた場合、民法第４１５条に基づき損害賠償の義務を負うことになりました。

不動産関係で言えば、２０２３年４月に施行された民法改正は、近年問題となっている所有者不明の不動産について生じている諸問題の解決を目的としてさらに改正が行われました。不動産関係で言えば、共有財産の処分や工事等を行う場合に「全員一致」でしか決定ができませんでしたが、「多数同意」に変更されたことで、マンションやアパートの維持管理においてスムーズにそれらが行えるようになることが期待されています。

民法改正が不動産取引に与える影響とは？

ではこの章では、民法改正によって不動産取引にどのような影響が生じたのかを解説します。今後、不動産の取得や売却を検討している方には、ぜひ確認をしておいて欲しいです。以降、説明の都合上２０２０年４月までの民法を「旧民法」、それ以降の民法を「新民法」と明記します。

瑕疵担保責任が廃止された

瑕疵担保責任とは、売買物件に「隠れた瑕疵」が存在する場合、売主が無過失であったとしても損害賠償や契約解除に応じるという責任を明記したもので、旧民法に明記されていたものです。瑕疵担保責任に基づく損害賠償や契約解除は、「隠れた瑕疵」が前提であって、瑕疵が隠れたものでない場合には法的責任は認められないとされていたことから、説明の不十分さによる契約後の係争が相次いだことから、この条文が廃止されたのです。

契約不適合責任制度が導入された

瑕疵担保責任に代わって新民法から明記されたのは「契約不適合責任」です。これは、目的物に契約内容と異なる点があることが分かった場合に売主が負う責任のことをいい、瑕疵担保責任の時の「瑕疵が隠れたものであるかどうか」ではなく、契約内容に適した状況かどうかを優先して考えることになったのです。そのため、瑕疵担保責任の時代には、損害賠償や契約解除の期限が「買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内」とされていましたが、契約不適合責任制度になると、買主が契約不適合の状態を知った時点から１年以内に「契約不適合の事実を売主に通知」することで、その後も権利が保全されることとなり、買い主は期間の制限なくさまざまな権利を行使することができるようになりました。

危険負担に関する見直し

危険負担とは、売買契約など契約が成立した後に、債務者にとって責任のない事情で契約が履行できなくなった場合のリスクを、債権者と債務者のどちらが負担するかを定めたもので、新民法では契約が履行不能になった場合には、債務者の責めに帰すべき事由があるかどうかにかかわらず、債権者は契約を解除できることになりました。特に、新民法５４２条には「債務の全部の履行が不能であるとき」または「債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき」などの条件を満たす場合は、契約相手に催告することなく契約を解除することができる「無催告解除」ができるようになりました。これも契約者の権利を保護するために改正された部分です。

具体的に確認したい！不動産取引時の確認ポイント

それでは、この章では新民法を機に不動産取引において、契約書に盛り込んでおくべき事項や、特に確認しておきたいことについて、詳しく解説します。

契約の目的に関する条項

契約には、徐庶にあたる部分に契約の目的に関する条項（目的条項）が記載されています。これを記載すべき理由は、契約解釈の基準となることや、取引の目的を当事者間で明確に共有することを要するからです。不動産取引の場合は「甲が所有する以下の不動産を乙に引き渡す」など、売買契約の主たる目的を明記するために用いられます。不動産売買の交渉において、目的条項の内容を調整する中で、互いに契約に関する認識を共有するため、契約に定めた権利義務を履行することを理解し、契約を順守させる効力が高まります。

売主の表明保証条項

表明保証条項とは、契約当事者の一方が、相手方当事者に対して、一定の事項を表明し、その表明した内容が真実かつ正確であることを保証する項目とされています。土地や建物売買においては、売主が買主に対し、売買の目的物である土地や建物に対して疑義が生じないことなどを表明することや、表明した内容の真実性や正確性について保証するために契約書に盛り込まれることがあります。契約書に盛り込むことで、契約後に問題が発生した場合、表明補償に反する虚偽の事実が明らかになれば、飼い主が売り主に対して損害賠償等を訴えることにできる根拠となり得ます。

売主の担保責任に関する条項

売主が契約を履行しない場合のことは「契約不適合責任」として取り扱いますので、買主として必ず履行して欲しいことを契約書に明記しておくべきでしょう。買主としては、契約不適合責任を課せば課すほど安心して取引ができますが、その責任が重すぎると契約額に影響してしまいかねませんし、売主が契約に応じない可能性があります。特に建物や土地の売買については、その後に発生した問題が「契約前」に起きたのか、「契約後」に起きたのかで係争の要因となりますので、契約不適合責任を定める場合は「タイムライン」や「対象範囲」などを明記しておく方が効果的です。

危険負担条項

いずれの責任にも帰することができない事由で、債務を履行することができなくなった場合、債務者と債権者のどちらが損失を負担するかという問題が生じることから、反対給付の履行を拒むことができるか否かを契約書において定めるのが「危険負担」です。不動産の場合は一般的に買主の代金支払債務が制限され、売主がリスクを負担する考え方であることが多く、これを「債務者主義」と呼びます。売り主にとってはどこからどこまでの責任を負うのかを明確にしておくことで、債務者主義のあいまいな部分を明確にしておくことが必要です。

契約書が膨大な厚みになる？２０２３年の不動産取引

一般的に、不動産の売買を行う際には、仲介業者を介して行うことが多いです。仲介業者を介して不動産の売買契約を締結する場合は、宅地建物取引業法により、不動産会社が売買契約書を作成し、売主と買主に交付する義務を負います。宅地建物取引業法によって、売買契約書に必ず記載される条項を参考にご紹介すると、次の通りになります。

①　当事者の氏名・住所

②　宅地建物を特定するため必要な表示

③　既存建物の場合、建物の構造上主要な部分等の　状況について当事者の双方が確認した事項

④　代金・交換差金・借賃の額、支払時期、支払方法

⑤　宅地建物の引渡しの時期

⑥　移転登記申請の時期

⑦　代金・交換差金、借賃以外の金銭の授受に関する定めが　あるときは、その額、授受の時期、目的

⑧　契約の解除に関する定めがあれば、その内容

⑨　損害賠償額の予定または違約金に関する定めがあればその内容

⑩　代金または交換差金についてローンのあっせんの定めがあるときは、ローンが成立しない時の措置

⑪　天災その他不可抗力による損害の負担（危険負担）に関する定めがあるときは、その内容

⑫　宅地もしくは建物の瑕疵を担保すべき責任または当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、その内容

⑬　宅地または建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容

これらの条文の中に、今までご紹介してきた「契約不適合責任」などの条文を盛り込むので、かなり契約書が厚みを増すのではないかと心配される人もいるでしょうが、そこまでにはならないでしょう。最終的には、売主と買主の間で話し合いを行い、決め事をどこまでしておくかで契約書の内容は決まります。

不動産取引が大きく変わる？民法改正が与える影響とは？まとめ

２０２０年４月の民法改正により、不動産取引に最も影響を及ぼしたのは、売買時の「瑕疵担保責任」が廃止され、「契約不適合責任」が創設されたことです。このことにより、土地や建物に問題があった場合の売主の責任が拡大された形になりました。具体的には、引き渡された対象物が契約内容と適合しない場合、買主は売主に損害賠償請求ができ、契約の目的が達成できない場合は契約の解除ができることになったことに加え、履行の補完を請求できるようになりました。契約不履行が継続した場合には、契約解除や代金減額請求をすることも可能になったので、買主の権利がさらに保障されるようになったと考えていいでしょう。

契約不適合責任が適用されると、売主は最大１０年間、買主から何らかの請求を受ける可能性があります。しかし、不動産業者以外が売主となる場合、契約不適合責任は任意規定となりますので、契約書に免責規定が明記されていればそちらが優先されるので、売主が責任を負う範囲はどこまでなのか、はっきりと契約書に記載しておくことが大切です。後で係争の原因となることについては、しっかり明記しておくことがこれからの不動産取引において重要と心得ましょう。