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両親や親族が賃貸経営をしていたアパートを相続することになるケースが、年々増加しています。いきなり大家になることもできるわけで、不労収益をゲットできるのでラッキーと思う人もいるかもしれませんが、相続した場合に必ずしも利益が得られるとは限りません。また、土地や建物の権利のみならず、アパート経営も受け継ぐのであれば、相続登記以外にもさまざまな手続きが必要になります。

もし、収益性が低いアパートや赤字経営が続いているアパートの場合には、相続するかどうかから、検討しなければなりません。このコラムでは、アパート相続に関して検討すべき事項や注意点について解説します。

親が経営していたアパートが後の世代の負担になる

アパートを相続できるとなれば、土地や建物をゲットできるのでラッキーと考える人も多いのですが、ここは落ち着いて、まずアパートを相続すべきかどうか検討することをお勧めします。もし、故人が所有していたアパートの状況を調べないままに相続してしまうと、アパートだけでなく借金も一緒に相続してしまう恐れがあるからです。また、家賃の滞納など居住者との間にトラブルが残っている場合や、建物や設備の劣化により大規模な修繕を要する場合など、一時期は利益を上げられる見込みがあるものの、将来的にはその利益が吹き飛んでしまうようなリスクを抱えているアパートだって存在します。

そもそも、これからの日本はよほどのことが無い限り、人口が減少します。アパートには一人暮らしの高齢者が住むことも多くなり、それらの住民が身寄りのないまま亡くなってしまったら、部屋の跡片付けなどすべてを大家であるあなたが担うこともあり得ます。これらのリスクについてしっかりと認識したうえで、管理業務も負担にならない形でアパートを引き継ぐことができるのが理想です。アパート経営には、自らがすべての経営を行う方法もあれば、一般的な管理を管理会社に委任する方法もありますので、アパートの経営方法についても相続を機に検討することもおすすめします。

親が経営していたアパートに対する対処法

親が経営していたアパートについて、その経営状況がどのようなものであったのか、子どもの世代は知っていることが少ないと思います。なので、親が亡くなってからアパート経営の状況を初めて見て、相続すべきかを考えなくてはならないことが一般的です。この章では、親が経営していたアパートに対する対処方法について、その代表的なものについて解説します。

そのまま自分が受け継ぐ

相続においては、自分が欲しい財産のみを相続することはできないので、アパートや現金、預貯金などのプラスの財産、借金やアパートのローンなどマイナスの財産、いずれの全てをも相続することになります。そのため、故人が所有していた財産を把握し、特にプラスの財産とマイナスの財産のどちらが多いかを計算しておくことが重要です。

仮に、アパート建築に関するローンが残っていたとしても、それ以外の財産が多い場合にはアパートを含めて、財産を相続してもプラスになるので、相続してアパート経営を引き継いでも良いでしょう。特に、満室のアパートを相続して賃貸経営を引き継げば、自身の不労収益もゲットできます。ただし、相続したアパートがこのまま収益物件として継続できるかどうかは考慮する必要があります。施設の劣化や人口の減少により、マイナス経営になってしまうこともあり得るからです。さらに、自分の子どもの代以降も継続して経営することができるのかも、考慮に入れることをお勧めします。

別の会社に運営を委託する

アパート管理は、経営する賃貸物件の入居者・建物に関する全般的な管理を行う仕事です。不動産などの権利はそのまま維持しつつ、実際のアパート経営に関するこまごました業務を専門の会社に依頼して代行してもらう方法があります。実際にアパート経営に関する業務としては、おもに入居者募集や賃貸借契約の締結、家賃の集金や未収家賃の督促、居住者からのクレーム対応などがあります。また、共有部分の清掃や建物や設備の定期点検などの日常業務に加えて、修繕積立金の準備など将来を見据えたアパート経営の実務支援なども受けられます。

アパート経営は、資格を要しないため、素人がいきなり運営することもできるものですが、きめ細かいサービスを提供する意味では、経験と実績のあるアパート管理会社に経営を委託した方が、入居者も大家も満足することができます。もちろん、委託をする場合には一定の委託料を支払わなくてはなりませんが、クレーム対応や集金などの煩雑な業務から解放されるのですから、高いものではないでしょう。

相続放棄する

故人の遺したプラスの財産よりも、アパートのローンなどの負債が多い場合には相続放棄も視野に入れましょう。

例えば、アパートなどの不動産に関する「プラスの財産」よりも、アパートのローンやその他の借金である「マイナスの財産」がある場合には、相続放棄した方が負担も少なくて済みます。

相続放棄を行うには、相続開始から３ヶ月以内に家庭裁判所に対して申立手続きが必要です。また、相続放棄する前に相続した財産を勝手に処分してしまうと、相続放棄が認められなくなるので絶対にやめましょう。相続放棄の判断や申立手続きは、相続や法律に関する専門的な知識が必要ですので、司法書士や弁護士等の専門家に相談して行うのが良いでしょう。また、この際には自分以外の相続権利者を交えて話をすることをお勧めします。遺産相続をめぐって、親族間の争いが起きることも多々あるので、十分に留意しましょう。

古いアパートを収益物件にするための方法

古いアパートだからもう相続しない、と決めつけるのは早計です。住みたい人にとって魅力的な物件に生まれ変わらせることができれば、プラスの収益を生み出す物件に生まれ変わらせることもできるのです。次に紹介する方法を実践すれば、収益を生み出す物件にモデルチェンジすることも可能です。

リノベーションやリフォームを行う

リノベーションは、間取りや内装を刷新して、住みやすさや付加価値を向上させる「体質改善」を意味しています。昭和の高度成長期に建築された住宅は、令和の世の中になってみれば古い間取りや内装となっていますが、これを今の暮らしに合わせて改修するのが「リノベーション物件」です。リノベーションには、壁紙や床材などの仕上げや内装を部分的に改修する部分リノベーションと、住宅の構造部分だけを残して解体し、間取りや水回りなどを含めてすべて再構築するフルリノベーションがあります。どうせ借りるなら、住みやすく便利で、且つ新しい場所に住みたいと思う人が多いものですから、それらの人々に訴求する意味でリノベーションやリフォームを行うことはおすすめです。

家賃等を見直す

周辺のアパートの家賃などと比較して、家賃を見直すこともおススメです。古い建物である分、家賃が安いと言うのは今も昔もかわらない「売り方」ですが、家賃を下げすぎると自分の手元にお金が残らないので、極端な値下げはお勧めできません。周辺のアパートなどの相場を確認し、設備の有無なども考慮しながら適切な価格を設定することで、居住者を増やすことも可能です。

付属設備を充実させる

最近のアパートには「Ｗｉ－Ｆｉ完備」「ＣＳ放送見放題」など、間取りや立地条件とは別に付属設備を充実させている事例もあります。引っ越してからすぐテレビが見られたり、インターネットに接続できたりするのは、２０代の社会人や１０代の学生の人気を集めることでしょう。また、若い女性に住んでほしい場合は「セコム完備」など、安全面に対する付加価値を付けることで、より多くの居住者を得ることもできるでしょう。

企業等に一括して貸し出す

企業の独身寮などとして、建物すべてをまとめて貸す方法です。会社が一括して家賃を払ってくれるので、家賃の未納が生じることがないメリットはありますが、企業によっては外国人実習生を住まわせたりすることもあり、マナーの悪さによる環境の悪化や、日本語が通用しないことによるトラブルがついてくることもあります。

古いアパートを「住居」以外で活用する方法とは？

今までは、アパートを「人が住む場所」として活用する方法をご紹介してきましたが、他にもさまざまな方法でアパートを活用することができます。ここに紹介する方法は、最近流行りの方法なので参考になさってください。

民泊物件

自治体の条例に基づいて、定められた日数以内で民泊を経営することができます。この際、消防設備の設置などさまざまなハードの整備が必要になりますが、インバウンド需要を見越して外国人の宿泊客をターゲットにするなど、安価でかつ寝泊まりが可能な民泊を提供することで、古いアパートが定期的な収益をもたらす物件に生まれ変わることも可能です。

貸倉庫

アパートの間取りをそのまま活かし、貸し倉庫として利用する方法もおススメです。あくまで倉庫ですので、人が住むための設備は撤去や休止をすることも可能ですので、維持管理経費を削減しつつ、一定の使用料収入を得ることができます。都市部を中心に収納スペースを求める需要が高まっているので、都市部にあるアパートの活用を検討されている人にはお勧めの活用方法です。

貸事務所

ここで言う「貸事務所」とは、今どきの言い方をすれば「シェアオフィス」となります。店舗兼住宅のように使うのではなく、郵便を受理するために住所が欲しかったり、自宅でビジネスを行っていたりする人が、来客やミーティングがある時だけアパートの一室を会議スペースや作業スペースとして活用するなどの需要が見込めます。会社法人の設立の際に、アパートの室番号を含めた住所を登記することを許可するなどの取り組みがあれば、ベンチャー企業や個人事業主を中心に需要が高まるでしょう。

古いアパートを相続すべき？それとも別の活用方法がある？まとめ

古いアパートを相続するかどうかは、「将来的に活用のめどがある」「アパートの収益が維持管理費用を上回る（黒字になる）」などの条件を確認したうえで決定するべきです。とはいえ、築年数の経過しているアパートを借りたい人は少ないわけで、アパートとしてそのまま経営するだけでなく、他のビジネス用途に転用して収益物件として活用することもぜひ考えてみましょう。

インターネット上には、アパートの利活用における成功事例が多数掲載されています。これだけ世間でアパートの利活用のノウハウが蓄積されているのですから、あなたが一念発起して始めようとしても、安心して時間をかけて取り組むことができるでしょう。