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みなさんの中には、空き家の管理を迫られて、手間も時間もお金もかかることか、根本的な解決方法を模索している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

空き家の管理となれば、草抜きや樹木の選定をはじめ、家の中の掃除や空気の入れ替えなど、せっかくの休日を空き家の管理に費やしてしまい、かつ除草剤などの費用も掛かり、必要がなければ空き家なんかとっとと手放してしまいたい、と考える人もいるのではないでしょうか。

さらには、空き家を抱えている以上「固定資産税」などの税金がかかってくることも、金銭面での大きな負担になります。空き家は老朽化して資産価値が減少し、その分税金も安価になるとはいえ、それと反比例して維持管理に係る費用が増していくのですから、管理している側にとって、負担が変わることはありません。

そもそも、更地にした方が税金も安いとはいえ、空き家を解体する際の費用もあり、すぐに解体に踏み切れない…そんな悩みを抱えているみなさんに、空き家の解体と税法上の取り扱いについて解説します。

空き家にかかる税金とは

建物を所有している場合には「固定資産税」と「都市計画税」の２種類の税金が課税される場合が一般的です。これは、建物が空き家であっても変わりありません。

固定資産税はさらに細分化され「建物」「土地」にそれぞれ課税されます。建物への課税は、経年劣化とともに資産としての価値も減少させられるのですが、土地の場合はそうはいきません。土地への課税については、居住を目的とした建物（一戸建て住宅、マンションなど）が建っている敷地に対しては、住宅用地の特例措置が適用されて、減税されることになっているのですが、近隣の住宅に悪影響を及ぼす可能性のある「特定空家等」に指定されてしまうと、特例措置の対象から外され、減税措置がなくなってしまい、実質的に増税になってしまうことがあるのです。

空き家の税金を少しでも節約したい場合、建物の有無や建物の築年数などが大きな影響を及ぼすことは、まず覚えておきましょう。

空き家にかかる税金のパターン

では、ここからは空き家の状況別に、税金がどのように課税されるのかを解説します。みなさんにとって、どのパターンが最も良いのか、参考にしていただきたく思いますが、周辺の住環境に悪影響を及ぼすことがない程度に、空き家の管理を行っていただくことだけはお願いさせてください。

建物が残っているパターン

固定資産税は、市区町村が決めた土地の価値である「課税標準」に対して×その１．４％、都市計画税は「課税標準」に対してその０．３％として算定するのが一般的です。この「課税標準」は市区町村によって税率が若干異なる場合があり、土地価格が高い自治体であれば高く設定されることになります。ただし、固定資産の課税標準額が土地の場合は３０万円、建物の場合は２０万円に満たなかった場合は、課税されません。

土地に対して、居住用の建物（一戸建て住宅、アパートなど）が存在する場合は、「住宅用地の軽減措置特例」が適用されます。これが適応されると固定資産税が本来の税率の１／３、都市計画税が本来の税率の１／３となります。

そのため、土地の価格がかなり高い地域の場合は、土地の固定資産税が高額になるため、あえて空き家を残しておき、住宅用地の軽減措置特例の適応を受けて、トータルで固定資産税を押さえる節税方法が実行できます。

更地にした場合

更地にした場合は、先ほども紹介した「住宅用地の軽減措置特例」が受けられませんから、土地にかかる固定資産税が１００％課税されます。もし特例を受けるとこれが３３．３％にまで減額できるので、なんだか損した気持ちにもなるでしょう。

しかし、固定資産税は土地だけなく、建物にも課税されます。建物を解体して更地にしてしまえば、建物分の固定資産税は以降課税されなくなるので、場合によっては「住宅用地の軽減措置特例」を受けるよりも税金が安価になる場合も考えられます。

土地が「小規模住宅用地」になっているパターン

空き家のある土地の面積が２００平方メートル以下の場合、「小規模住宅用地」の特例を受けられる可能性があります。この制度は、住宅用地のうち２００平方メートル以下の部分にかかる課税標準額を、土地評価額の６分の１にするものです。それ以外に、もし同じ敷地の上に２戸以上の住宅がある場合には、１戸につき２００平方メートルまでの部分に対して土地評価額を計算して２００平方メートルの範囲を定め、その範囲にかかる固定資産税を６分の１にします。土地の面積が２００平方メートル以下の場合、すべての土地が固定資産税の小規模住宅用地の特例を受けられることになります。条件を満たすためには、土地の上に空き家でも居住中でも、とにかく住宅が存在することが必要になります。

土地が「一般住宅用地」になっているパターン

一方、空き家のある土地が「一般住宅用地」になっている場合、無条件に課税標準額を土地評価額の３分の１にするものです。あと、前述した「小規模住宅用地」のうち、２００平方メートルを超える部分の土地に対しても、課税評価額が土地評価額の３分の１になります。条件を満たすためには、土地の上に空き家でも居住中でも、とにかく住宅が存在することが必要になります。

空き家対策特別措置法と税金

みなさんもご存じのように、空き家の中には手入れもされずに放置されているままの空き家もあります。そして、それらの管理が不十分な空き家が次第に劣化すると、ゴミ屋敷などと言われるような状態になってしまい、周辺の住民への迷惑を及ぼすこともあります。このような「空き家問題」がクローズアップされ始め、問題になっていることから、国は該当する状況の空き家を「特定空き家」に認定し、所有者に改善を求めるための法律を制定しました。それが、２０１５年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空き家特措法」）です。

空き家特措法では、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態、これら４つの状況になると認められる住居を「特定空き家」として指定し、その改善を促すようにしたのです。

もし、みなさんの管理している空き家が特定空き家に指定されると、税金の特例措置がなくなってしまいます。住宅があるのに住宅がないとみなされてしまい、その結果土地にかかる固定資産税は非住宅用地として課税されることになってしまい、その結果固定資産税が約４倍、都市計画税も約２倍と大幅に増税されることになってしまいます。

ただし、実際には、小規模住宅用地の評価減が受けられない土地でも負担調整措置があるため、固定資産税の課税標準額は固定資産税評価額の７０％に軽減されており、実際には空き家亡き後の土地にかかる固定資産税は６分の１から１０分の７（＝約４倍）になります。

更地の方が税金が安い？空き家は解体するべき？まとめ

空き家があっても、解体して更地にした方が税金も安くなるのか、それとも高くなるのか…その答えは「ケースバイケース」と言わざるを得ません。ですが「特定空き家」に指定されてしまうほど、空き家の管理を放置することだけは絶対に避けていただきたいです。

総合的に判断するならば、建物がそのままでもリフォームしてでも第三者が使用することができるならば、土地とセットで売却することを考えた方がいいかもしれません。それまでの間は、税金の軽減措置の恩恵を受けながら必要な空き家の管理を継続することがベストでしょう。

でも、建物が経年劣化している場合は、放置して特定空き家に指定されてしまうリスクを軽減する方を優先し、空き家を解体するのがベストでしょう。更地にした方が、税金が増額になる可能性もありますが、更地の方が買い手が付きやすい場合もあるので、周辺の不動産情報を確認して判断しましょう。