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空き家を民泊物件に転用する流れは、観光業の成長、インターネットの普及、そしてシェアエコノミーの拡大などが背景にあります。観光地での宿泊需要が増加する中、従来の宿泊施設だけでは需要を満たせなくなり、空き家を民泊として提供することで、宿泊施設の供給が拡大しました。同時に、宿泊者は個性的でローカルな雰囲気を求め、民泊がその期待に応えることができます。一方で、オンラインプラットフォームの普及により、宿泊施設を容易に探すことができ、個人が手軽に運営できるようになりました。これにより、個人所有の空き家も民泊事業の一翼を担うようになり、所有者には追加収入の機会が生まれました。ただし、これには規制や地域社会との調和など、課題も存在し、バランスを取る必要があります。今回は空き家を民泊物件に転用することについて、注意事項などを解説します。

空き家を民泊物件にすることは「可能」

空き家を民泊物件に転用することは原則として法的に可能ですが、順守すべき法律や規制が存在します。まず、守るべき法律として「住宅宿泊事業法」（通称：民泊新法）があり、これに基づき、一定の条件をクリアすれば空き家を合法的に民泊として利用できます。この法律の下では、事前に所轄の宿泊事業者登録を行い、安全基準や近隣との調和を図るための配慮が求められます。また、地方自治体によっては独自の条例を定めて、民泊の乱立を避ける取り組みを実施している場合もあるため、これらも確認して順守する必要があります。

これらの法律や条例が生まれた背景には、地域経済への貢献や観光振興、資産の活用促進などがあります。一方で、無許可で民泊を運営すると罰則が科せられたり、近隣住民とのトラブルや安全面の問題が生じたりする可能性があるため、法令順守は不可欠です。つまり、空き家を民泊に転用することは、法的な規制と調和しながら、地域社会との共生を図ることが必要不可欠であることを認識しておく必要があります。

民泊物件にできる空き家の条件

この章では、民泊物件に転用できる空き家の条件について、項目ごとに解説します。

人が住むことができる住宅であること

空き家を民泊用物件として利用するためには、まず最も基本的な条件として、その建物が、居住するための住宅であることが求められます。これは、居住空間や生活設備が十分に整った住宅であることを指し、部屋数や設備の充実度、衛生条件などが、快適な滞在が可能な水準にあることが期待されます。これにより、宿泊者に安心して宿泊してもらうための基本的な要件が満たされます。

民泊の営業日数が基準日数以下であること

住宅宿泊事業法に基づく規制の一環として、民泊の営業日数には制限があります。基準日数以下であることが求められ、これは地域ごとに異なることがあります。この条件は、長期の無人状態を防ぐために設けられています。基準日数を守ることで、地域住民との調和をはかりながら、適切に民泊を運営することが期待されます。

消防用設備を備えている住宅であること

民泊としての安全性を確保するため、建物は適切な消防用設備を備えている必要があります。これには火災警報器や消火器、非常口などが含まれます。これらの設備は、宿泊者や周辺住民の安全を確保し、火災発生時の早期発見や対処を可能にするために欠かせません。いわゆる「防火設備」は、消防法や地方自治体の条例に基づいて規定されており、防火管理者など所定の講習を受けた管理人を置く義務もありますので、合わせて確認しておきましょう。

建築基準法に合致している住宅であること

建築基準法は、建物の構造や耐久性、安全性などを規定した法律です。民泊として利用される建物もこれに合致している必要があります。違法建築や耐震性不足などの問題を防ぐため、建築基準法を順守することが求められます。建築基準法に基づいた建物は、地震などの災害に対する安全性が確保され、宿泊者や周辺住民の安全を守る要件となります。

空き家を民泊物件にする際のリフォームポイント

空き家の中には、民泊物件とするには少々設備が不足している状態の住居も存在します。特に、外国人観光客を招き入れようとする場合には、さまざまな設備が不足することもあります。次に掲げる施設の設置について、リフォームをすることも検討しましょう。

キッチン・ダイニングエリア

キッチン・ダイニングエリアは、宿泊者が自炊や食事を楽しむための重要なスペースです。リフォームにより、使い勝手の良いキッチンや広々としたダイニングスペースを提供できれば、宿泊者の快適な滞在が期待できます。また、地元の食材や料理文化を楽しむ場としても活用できます。ホストとして、それらのイベントを開催したり、冷蔵庫などを整備して、宿泊者が利用しやすい環境を整えることもおススメです。

バスルーム・トイレ

快適で清潔なバスルーム・トイレは、宿泊者の満足度向上に直結します。リフォームにより、モダンで機能的な浴室やトイレを提供することで、宿泊者は心地よいバスタイムを過ごせます。清潔感ある設備は評判向上やリピーターの獲得につながります。特にトイレは、洋式トイレにしないと、日本人でも利用を忌避することが増えてきましたので、様式の水洗トイレにリフォームすることをおすすめします。

寝室

寝室は宿泊者がリラックスし、良質な睡眠を得るための重要なスペースです。ベッドや寝具、収納スペースなどのリフォームにより、快適な寝室環境を提供できれば、宿泊者の満足度が向上します。スタイリッシュでくつろげる寝室は良い口コミを生む要素となります。合わせて、エアコンの整備など、寝苦しい気候であっても快適に睡眠できる環境を整備することも重要です。

共有スペースやラウンジ

宿泊者同士が交流できる共有スペースやラウンジは、滞在体験を豊かにする要素です。リフォームにより、くつろぎやすく、コミュニケーションが生まれやすい空間を提供できれば、宿泊者はより充実した滞在を楽しむことができます。親しみやすい雰囲気を演出し、地域への愛着を育む助けにもなります。また、Ｗｉ－Ｆｉを充実させることで、外国人のみならず、ノマドワーカーなど日本人の需要を喚起することも可能です。

民泊開業前の諸手続き

民泊を開業する前には、いくつかの公的な手続きが必要です。以下に、主要な手続きを手順ごとに整理します。ただし、地域によって異なる法規制があるため、具体的な手続きは該当する地域の法律や規定に基づいて行う必要があります。自治体によっては相談窓口を設けているところもあるので、先に相談に行くこともおススメします。

法的な条件の確認と土地利用制限の確認

地域の都市計画法や土地利用制限を確認し、民泊を運営することが法的に認められているか確認します。特に居住地域で、民泊の営業が許可されているかを確認します。

宿泊業者の登録

地方自治体の宿泊業者登録制度に基づき、宿泊業者として登録を行います。登録には一定の書類や情報提出が必要です。

建築基準法や防火対策の確認

民泊施設が建築基準法や防火対策に準拠していることを確認します。必要に応じて建築物の耐火性や非常口の確保などに対するリフォームが必要となります。

住宅宿泊事業法に基づく届出

住宅宿泊事業法が適用される場合、所轄の警察署に営業の届け出を行います。必要な書類や情報を提出し、届出を完了させます。上記①～③の手続きを行い、それぞれが承認されていることが条件となるので、同時進行で準備を勧めましょう。

税務申告と消費税の確認

収益に対する税務申告を行います。また、消費税についても適切な手続きを行います。不明瞭な場合は、税務署や専門家のアドバイスを受けることが重要です。

保険の検討と加入

民泊運営に際しては、損害保険や責任保険などの保険に加入することが望ましいです。宿泊者や施設に関するリスクに備えるために保険の検討が必要です。開業までには加入しておくことが必須です。

空き家を民泊物件にとして活用できる？リフォームは必須？まとめ

空き家を民泊物件として活用する際には、慎重な計画と運営が重要です。例えば法的な規制と条件についても、地域によって法的な規制が異なります。住宅宿泊事業法や建築基準法、都市計画法など関連法令を確認し、遵守することが不可欠です。営業許可の取得や登録、届出など、必要な手続きを実施するようにしましょう。あわせて、地域社会とのコミュニケーションも重要視しましょう。民泊を成功させるにあたっては、近隣住民との良好な関係は成功の鍵です。民泊の計画や運営に際しては、地元住民に対して十分な説明やコミュニケーションをとり、協力を得る努力が必要であり、これはトラブルを未然に防ぐためにも重要です。

また、宿泊者に安心して滞在してもらうために、施設の安全性と快適さを重視します。消防法や建築基準法に基づき、防火対策や非常設備の整備を確認し、清潔で心地よい環境を提供します。その他、地域の観光地や特産品、観光名所に近い場所であることを強調するなど、宣伝を欠かさないことで、一定の収益を確保することもできるでしょう。「Ｂｏｏｋｉｎｇ．ｃｏｍ」などのオンラインプラットフォームを利用して適切に宣伝することで、予約の増加が期待できます。その際に、魅力的な設備やユニークなアピールポイントを整備し、他の民泊と差別化を図ることで、宿泊者が求める設備やサービスを提供し、顧客の獲得を図ることも欠かせません。ぜひこの機会に「おもてなし」についても考えて、空き家の効率の良い活用を検討しましょう。