ブログ

近年、日本全国で空き家や中古住宅の流通が活発になってきました。

新築信仰が根強かった時代から一転し、「良質な中古住宅を安く買って、自分好みにリフォームする」というスタイルが、若年層を中心に広がっています。

その流れにともない、不動産売却の現場でも「リフォーム済み住宅」や「リノベーション済み物件」が注目され、実際にリフォームによって中古住宅の査定額が上がるケースが数多く報告されるようになりました。

とはいえ、どんなリフォームでも価値が上がるとは限りません。逆に「やりすぎ」「見た目だけ重視」「個性的すぎる」リフォームをしてしまった結果、査定額に反映されず、費用だけが無駄になるというケースも多いのです。今回は、中古住宅の査定額を上げるために知っておくべき基本知識や、査定額アップに直結する「理想のリフォーム」について詳しくご紹介します。

中古住宅の査定額を上げるために知っておくべき基本知識

不動産の査定は「物件の魅力」＋「経済的な合理性」で決まります。

査定の主なポイントとして考えるべきは、次の項目です。

• 立地 駅からの距離、周辺環境、学区など
• 築年数           建物の経年劣化や耐用年数
• 構造 木造・鉄骨・鉄筋コンクリートなどの違い
• 管理状態        清掃・点検・補修の履歴や現状
• 設備・内装    水回り、内装、断熱性能などのグレード
• 市場動向        周辺の相場や需給バランス

このうち、「立地」「構造」はリフォームではどうにもできません。しかし、「管理状態」「内装」「設備」「断熱性」などは、工夫次第で大きく改善が可能です。それがリフォームの強みです。

実際の査定では、「現況価格」に加えて「想定リフォーム後の価格（リセールバリュー）」が参考にされるケースもあります。つまり、「この家を１００万円かけてリフォームすれば、売値が１５０万円上がる」――そんな明確な経済性が評価されるのです。

査定額アップに直結する「理想のリフォーム」５選

この章では、中古住宅の買い取りにあたり、実際に「査定額を上げやすい」と実感する５つのリフォームを、メリット・注意点も交えてご紹介します。

①水回りの改修（キッチン・バス・トイレ）

毎日使う箇所なので使用感・老朽化が目立ちやすく、「水回り＝家の清潔さ」のバロメーターになります。特に女性やファミリー層の購入者にとって、水回りの清潔感と使いやすさは大きな購入判断材料です。水栓の水漏れやカビ、古い設備はマイナスポイントになりますが、最新のシステムキッチンや節水型トイレ、浴室乾燥機付きのバスなどに変更すれば、大きな加点になります。ただ、高級グレードにしすぎると費用対効果が下がることは留意すべきです。なお、浴室は追い焚き機能付きが好まれる傾向があります。

②外壁・屋根のメンテナンス（塗装・防水処理）

外観＝第一印象。「手入れされているか」が問われるぶぶんですし、防水・断熱など性能面でも評価対象になります。ひび割れや色あせは、「放置されていた家」というネガティブな印象を与えます。一方で、外壁や屋根をきちんと塗装し直してある家は、「大事に住まわれていた家」として、売主の信頼感もアップします。なお、耐候性の高い塗料を使うことで、１０年以上の保護効果がえられますし、光触媒塗料など、汚れを防ぐタイプも人気を集めています。

③内装の一新（クロス・フローリング）

「住み始めた後の工事が不要」という安心感や、清潔感と明るさの演出が可能です。内装の印象は、「すぐに住めるか」「自分たちの暮らしが想像できるか」に直結します。たとえ安価な素材でも、清潔で統一感のある仕上がりであれば、査定ではプラスに働きます。流行りの「グレージュ」や木目調で統一感を持たせたり、天井クロスも張り替えると一層印象アップにつながります。

④玄関・エントランスの整備（玄関ドア・照明・アプローチ）

内覧時に「最初に目にする場所」は心理的な影響が大きいですし、防犯性や耐久性の改善にもつながります。スマートキー付きの玄関ドア、防犯カメラ付きインターホン、ＬＥＤ照明などを導入することで、「安心して暮らせる家」という印象を与えます。デザインは落ち着いたものであることと、玄関内に収納力があるとファミリー層に高評価を与えることができます。

⑤断熱性・省エネ性の向上（窓の二重化・断熱材の充填）

住み心地（光熱費・結露・カビ）に直結するこれらの項目は、リフォーム時に国の補助金対象になりやすく、工事費用も抑えやすいのがポイントです。今や「断熱性能」は住宅の評価基準に欠かせません。特にエネルギーコストが高騰する昨今では、省エネ性能が高い住宅ほど人気が集まりやすくなっています。断熱ガラスｏｒ内窓（二重サッシ）のいずれかを施工すると、コスパ抜群ですし、一部屋だけの施工でも評価につながることもあります。

リフォーム業者選びで失敗しないためのチェックポイント

高額なリフォーム工事を依頼する際には、必ず以下の５点を確認しましょう。

①建設業許可番号があるか

国や自治体の補助金の対象となるには必要条件となります。写真の提供や図面の提供などが求められることや、完了後の検査の対応をしてくれる業者であることを知るバロメーターとも言えます。

②実績（ビフォーアフターの写真）を提示してくれるか

言葉だけでなく、実物で技術を判断することが必要ですが、それらにも真摯に対応してくれる業者を選ぶことが必要不可欠です。

③保証期間やアフターサービスが明記されているか

トラブルがあっても泣き寝入りせずに済むために必要な分です。初期不良を「瑕疵期間」として、無償で調整や修理に応じてくれる業者は優良業者と考えてもいいでしょう。

④見積書の明細が細かく記載されているか

「一式」や「概算」だけの見積もりを出してくる業者は避けるべきです。仮にそうであっても、説明を求めて対応してくれる業者であれば問題はありません。なお、相見積もりは２〜３社から取ることをおすすめします。価格だけでなく対応の誠実さも比較する材料になります。

知らなきゃ損！補助金制度を使って賢くリフォームする方法

現在、日本政府や各自治体では、中古住宅の流通促進やカーボンニュートラル推進の一環として、住宅の断熱性・耐震性・バリアフリー性を高めるリフォームに対して補助金制度を用意しています。

主な補助制度として「断熱・省エネリフォーム」や「窓リフォーム」などが対象となっています。また、耐震診断・耐震圃場工事に関する実費の一部を補助する制度を設けている自治体もあります。ほとんどの制度は「事前申請」が必要であり、工事後は対象外となることが一般的です。また、各自治体が認めた登録事業者による工事が条件のことが多いので、各自治体の補助事業の概要を確認することが欠かせません。なお、補助額には上限があり、人気殺到の結果、予算が無くなって申請できなくなることもあるので注意しましょう。

よくある質問と専門家からのアドバイス

Ｑ１：費用をかけた分、査定額が必ず上がる？

必ずしもイコールではありません。「立地条件」「周辺の相場」「築年数」とのバランスが重要です。売却益よりも「早く売れる」「値引きされにくい」メリットも大きいと考えてください。

Ｑ２：売却前にリフォームすべきか、現況のまま売るべきか？

予算に余裕があれば「ミニマムリフォーム（壁紙・床の張替え＋クリーニング）」だけでも施すことをおすすめします。印象で売却スピードが変わることが多いです。

Ｑ３：リフォームとリノベーションはどう違うのですか？

一般的に「リフォーム」は老朽化した部分を原状回復（修繕・更新）することを指し、「リノベーション」はそれ以上に、価値や機能を向上させるための大規模改修を意味します。

たとえば、壁紙の張り替えや水回りの交換はリフォーム、間取りの変更や断熱性の強化はリノベーションに該当することが多いです。査定上は、どちらもプラス評価につながりますが、費用対効果を重視するなら、部分的なリフォームの方が効率的なケースが多いです。

Ｑ４：築年数が古い物件でも、リフォームすれば高く売れますか？

築３０年〜４０年超の物件でも、構造体（柱・基礎）が健全であることが前提で、適切なリフォームを行えば査定額は上がります。ただし、古い物件では「耐震性」や「劣化の見逃し」に注意が必要です。場合によっては、建物の状態によってはリフォームより更地にして売却したほうが高くなるケースもあります。まずは「ホームインスペクション（住宅診断）」を受けて、家の状態を正確に把握しましょう。売却戦略が立てやすくなります。

Ｑ５：自己居住用のリフォームと、売却前提のリフォームで違いはありますか？

大きく異なります。自己居住用なら「個人の好み」や「生活スタイル」が優先されますが、売却前提の場合は「万人受けする無難で清潔感のある仕上がり」が重要です。例えば、個性的な色づかい・壁紙・照明などは好みが分かれ、かえってマイナスになることもあります。リフォームで物件を商品化する視点が重要です。プロの意見を取り入れながら、ターゲット層（単身者・ファミリー・高齢者など）を意識した仕様にすることで、売却成功率が大きく上がります。

価値あるリフォームで資産を守り、未来につなぐ

リフォームは単なる「家の化粧直し」ではありません。それは不動産という資産の「再評価」「価値向上」を実現する、有力な手段です。適切なポイントを押さえ、コストと効果を見極めながらリフォームを行えば、査定額が上がるだけでなく、「安心して暮らせる家」としての魅力も高まります。

そしてその過程で、補助金制度や信頼できる業者の力をうまく借りれば、費用対効果は何倍にも跳ね上がるのです。これから中古住宅を売りたい方、今の家を資産として活かしたい方は、ぜひ「戦略的リフォーム」という選択肢を検討してみてください。