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事故物件と聞いてネガティブなイメージを浮かべる人は多いと思います。せっかく新しい住居に住み始めると言うのに、なんだか「いわくつき」の部分が見えてしまうと、最初からそう言う物件は選ばないし、選んだ後で事故物件であることが分かったため、仲介業者とのトラブルに発展することもあると言います。そもそも「事故物件」について、その基準や現実のところを知らない人も多いのではないでしょうか。もし、事故物件に対する知識がない状態でお部屋探しをすると、家賃の安さばかりにこだわってしまい、知らず知らずのうちに事故物件を契約していたこともあり得るので、必要な知識をぜひ得ておくことをおすすめします。

1.事故物件とは？

「事故物件」とは、どちらかと言えば不動産業界における通称であり、「心理的瑕疵物件」などの別の呼称もありました。事故物件の増加に伴って、２０２１年１０月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を新たに制定しました。ガイドラインに法的拘束力はありませんが、宅地建物取引業者である仲介の不動産屋さんが不動産取引を行ううえで「判断基準とするもの」とされており、ここにきて国が基準作りにまで踏み込んだのは、契約に関するトラブルが多かったからとも言われています。

このガイドライン制定前は「事故物件」の定義が定まっていませんでした。そのため、不動産屋さんごとに事故物件の解釈が異なるため、入居を希望する人への説明も不十分となり、その結果入居後にトラブルへ発展するケースもありました。こうしたトラブルの発生を防ぐために、実際の取引事例や判例を参考にしながら作成されたのが国によるガイドラインだったのです。

ガイドラインをさらに読み込んでみると、事故物件の定義がかなり具体的になされていることがわかります。このガイドラインにおける事故物件は「自然死や不慮の事故死以外の死」や「特殊清掃が必要になる死」が発生した物件のことと明記されています。例えば、自殺や他殺など人の死が発生した物件や、自然死や事故死であっても特殊清掃が行われた物件が事故物件として取り扱われることになります。実際、これらの物件はリフォームなどを行うことで、関係者が過去にあった事実を意図的に隠ぺいすることも可能でしたが、昨今のＳＮＳ普及により、事故物件になるきっかけとなった事件や事故などは隠ぺいのしようがなくなったため、ガイドラインの制定は、現実に即した対応であったと言えるでしょう。

2. 事故物件の「事故」とは？

国土交通省のガイドラインにおける事故物件は「自然死や不慮の事故死以外の死」や「特殊清掃が必要になる死」と定義されていますが、この章ではその具体的な例をご紹介します。

①殺人事件などの現場

国土交通省のガイドラインが制定される前は、その死因や背景を問わず、過去に人の死が発生した物件をすべて「事故物件」と呼ぶのが一般的でした。ですが、今回のガイドラインでは、自然死や日常生活による不慮死に該当する場合は、その事実を入居者や入居希望者に告知しなくて良いとされました。これで、自殺死や他殺死が発生した物件イコール事故物件と整理されることになりました。日常生活による不慮の死としては、階段からの転落事故や浴室での転倒、誤嚥（ごえん）などによる事故など、日常生活の中で起こる可能性がある出来事を言います。

②孤独死があった場所

不慮の死であっても、特殊清掃が発生した場合は「事故物件」の該当物件になります。特殊清掃とは、入居者が亡くなった後、長期間にわたって発見されなかった場合に行われるものです。人が亡くなった後には、独特の臭気や害虫が発生しているため、それを除去するために、消臭や消毒などの特殊清掃が必要になります。

③火災や災害などの現場

事故物件の中には「心理的瑕疵（かし）」がともなう物件も含まれます。心理的瑕疵とは、不動産取引をするうえで入居や購入の意思を左右するような「ネガティブな事象」のことです。その事件や事故などの事実を知った時に「ここには住みたくない」と思わせるような、重大な出来事が会った場合を指します。前述した孤独死はもちろんですが、火災や災害などによって多くの人々が亡くなった場所なども該当します。また、隣接地に墓地や火葬場、ごみ焼却場などが隣接している場合も心理的瑕疵のある物件とされることもありますが、今回のガイドラインにおいては、もともと墓地や火葬場が存在していた場所に後から建てられた建物については、そのことを承知のうえで建設されたことを考慮し、事故物件とはならない仕組みになっています。

④オーナーに不幸があった

国のガイドラインには明確な定義がなされていませんが、建物を所有しているオーナーや大家が不慮の死を遂げたり、破産などの結果行方が分からなくなったりするなど、オーナー自身の経歴や不動産経営の状況に不安要素がある場合、これを事故物件に含める場合があります。これらの物件においては、もし居住中に諸問題が発生しても、過去のオーナーにすべての責任を負わせるなど、現オーナーが責任を否定する場合があるため、その点を考慮して「居住者とオーナー間に係争の要因が存在する（あるいは発生する)リスクがある」事故物件と含める場合もあるようです。

３. 事故物件を見分けるポイント

事故物件は、誠意のある不動産業者であればその旨を告知してくれますが、必ずしもすべての業者がそういうわけではありません。ここでは、事故物件を見分けるポイントについてご紹介します。

①同時期の住宅に比べてリフォーム箇所が多い

物件内に不自然な修繕箇所がないか確認するのは、事故物件を見極めるための基本です。例えば、居室内のフローリングや浴室内の一部のみが新しくなっている場合など、明らかに色や新しさが違う部分を見つけた際には、修繕履歴やその理由をたずねてみると良いでしょう。事故物件の場合、リフォームはもちろん行いますし、外壁の塗装をし直して外観を変えたり、物件名を変えたりして過去の経歴を消し去ろうとする目的で行われます。例えばアパートの場合、同じ階の複数の部屋を内覧させてもらい、同じ間取りなのにクロスの色が違っていたり、ユニットバスが総入れ替えされているような場合は、事故物件の可能性が捨てきれません

②ネットの口コミ

事故物件情報は、ネット上でも手軽に調べられる時代になりました。有名な事故物件サイトとして「大島てる」というサイトがありますが、このサイトではいつ頃どのような事案が発生したかなど「事故物件情報」を地図上で確認することができます。あくまでユーザーの投稿によってデータベースが作られているサイトなので、実際に発生した全ての情報が掲載されているわけではないことや、その情報の信ぴょう性には不確実な部分があることは留意してください。

③同じ地域の同種物件より安価

同じ地域にある他の物件に比べて明らかに条件が良いのに、家賃が安いという場合は、事故物件の可能性があります。そもそも、条件が良い物件であれば比較的早く入居者が決まることが多く、アパートやマンションの場合はすぐに満室になってしまうはずなのに、なぜかその部屋だけが不自然に空き室になっているような場合、事故物件の可能性があります。また、ネット上の仲介サイトに掲載されていない物件の場合もあり、一般的に推奨されていない物件である場合も、事故物件の可能性が高いと考えてよいでしょう。

４.「事故物件」を見極める方法ってあるの？まとめ

不動産取引の仲介業務を担うビジネスと言えば「不動産屋」があります。不動産業には、入居希望者や購入希望者に対して「物件の瑕疵」を伝える義務があります。瑕疵の有無やその内容について記すのが、契約書と別に作成される「重要事項説明書」です。重要事項説明書は、すべての取引に対して作成する義務があり、今回紹介した事故物件に該当する事例がある場合は、重要事項説明に記載のうえ、契約者にその内容を説明しなければなりません。これは「宅地建物取引業法」という法律で売り主側の義務として定められています。もし、不動産屋が事故物件であると知っていたにもかかわらず、その瑕疵情報を意図的に隠して契約をさせることは法律違反となります。

法律に違反する行為があった場合、不動産屋は購入者や居住者から不法行為に基づく損害賠償を請求されたり、業務の一時停止や免許の取り消しがされたりと、行政処分が行われる場合もあります。すべての業者が法律の義務を行使しないわけではありませんが、ビジネス優先で行動し、事故物件であることを伝えない場合もまだまだあるようで、やけに好条件ばかりが羅列されるような物件の場合は、相手方に何らかのやましいことがあるかもしれないと考えて、事前に確認をしたり、調査をしたりすることをおすすめします。