コラム

昨今、キャンプブームとともに山林を購入する方が増えました。タレントのヒロシさんやバイきんぐの西村さんがキャンプのために山林を購入していることはみなさんもご存じかもしれませんが、自分の山を持つということはとてもロマンのあることではありつつも、いいことばかりではありません。そもそも山林は、管理費や固定資産税などのランニングコストがかかることはもちろんですが、豪雨などの影響を受けて土砂崩れなどの被害が生じることもあるのです。管理があまりにも面倒なので、山林を手放したいと思っても、売却できないことが多く、手放すために苦労されている方も多いようです。今回は、山林を所有することのメリットやデメリットについて詳しく解説します。

山林を持つことを忌避する傾向が強まっている

すでに自身が所有している山林は、基本的に所有権を放棄することができません。ただし、本来の所有者が亡くなったときなど、山林を相続することとなった場合に相続放棄すれば、所有権を放棄することができます。あくまで「放棄」であり、売却ではないことに注意が必要です。もちろん一度相続してから、山林の買い取りを希望する個人や業者へ売却することもできますが、必ずしも買い手がつくとは限らないのです。また山林は山全体ではなく、一部の区画のみを所有しているケースも多く、境界があいまいになっているばあいもあることから、なかなか土地の媒介に至らないケースも多いのです。法律的に放棄できないうえ、買い手がつかないともなれば、どうしても不要な山林を処分するには、相続放棄を行うほかないのが実情です。ちなみに、相続放棄された山林は国庫に帰属（＝国の持ち物になる）するため、納税や管理の義務からは開放されます。

山林を持つことのメリット

山林＝悪、と言うイメージばかりが先行してしまいますが、実際にはそれだけではありません。自然の中で暮らしたい人にとってはまさに桃源郷であり、自然の恵みをいただきながら暮らす喜びを満喫できるメリットだってあります。その他、これからご紹介するメリットについてぜひ参考にしてください。

マツタケなど自然の恵みを得られる

マツタケ、タケノコなどさまざまな自然の恵みが得られるのは、山林あってのことです。とは言いつつも、マツタケについてはなかなか生えてくる山が少なくなっているのも実情です。山林にはほかにもワラビやゼンマイなど、季節の旬を代表する食べ物が生息しているので、これらを満喫したい人にとって山林はまさに「宝の山」と言えるのではないでしょうか。

竹や薪など自然素材が手に入る

山林を所有すると、森林を涵養（=守り育てる）事業に対して、国や自治体から補助金を受けられる場合があります。例えば京都府の場合、拡大造林や再造林といった人工造林、雪起こしや下刈りなどの保育施業を行うと、その作業量や作業面積によって補助金がもらえます。いわゆる「林業」と呼べるレベルでなくてもいいので、森林を保護するための取り組みを行った場合、何らかの公的支援が受けられる場合があるのです。その他、薪や竹を使って工作をしたり、燃料として使用するなど自然素材を活用することも可能です。

電線等の占有料が定期的に入る場合もある

山林の中を、ＪＲや電力会社が設置した電柱や送電線が通過することがありますが、その場合には「占有料」として、通過している面積等によって一定の収入を得られることがあります。

太陽光発電事業の用地として売却の見込みがある

山林は固定資産評価額が比較的低いため、固定資産税が安く済み、相続税も他の不動産に比べて低く済むケースが多いです。土地自体のランニングコストが少なくて済むことから、自治体や業者に貸し出したりすることで利益を上げることも可能です。特に最近は、太陽光発電パネルの設置場所として土地を貸し出すことで利益をあげている人も多いです。

キャンプなど趣味の場所として活用できる

自分の時間をゆったりと過ごす場所として、キャンプのできる山林を購入する人が徐々に増えています。山林を購入することで、誰にも気兼ねなくキャンプなどの趣味に興じることのできる場所を手に入れることができ、休日に自分の世界を楽しみリフレッシュできるメリットは、キャンパーにはかけがえのないものではないでしょうか。キャンプだけでなく、登山や山菜狩りなど、自然を活用した趣味を持っている人には、山林の購入は一番やってみたいことなのではないでしょうか。

山林を持つことのデメリット

では、ここからは山林を持つことのデメリットについても触れておきます。これを上回るメリットを感じているならば、ぜひとも山林の購入にチャレンジしてほしいとは思います。

樹木の管理が面倒

所有している山林に生えている樹木が、周辺の住民に悪影響を与えた場合、当然土地の持ち主がその責任を負うことになります。例えば、台風などの強風で倒壊した樹木が隣家を破壊するなどの状態になると、山林の所有者の責任が問われます。また山林は、無断で建物を建てたり、無断で木を伐採したりすることができない場合もあります。例えば趣味のログハウスを建てたり、そのために木を伐採したりした場合、その山林の法的な指定によっては法律違反になります。ちなみに、山林で建物を建てる際には、地目を「山林」から「宅地」に変更しなければなりません。また、自治体から建築物の建築許可も得なければならないことも忘れてはいけません。もしその山林が保安林であれば、その山林はそのまま保持しておくことが必要なため、勝手に木々の伐採をしてはなりませんので注意が必要です。

土砂崩れなどのリスクへの備えが必要

自然災害により、土砂崩れにあったり、樹木が倒れたりするリスクがあります。また、山林に生息しているシカやイノシシの獣害対策も考慮しなければなりません。シカやイノシシの場合、その獣害にあったことで損害賠償を請求されることはありませんが、シカやイノシシの生息地を無くして欲しいなど、住民からの要求に対応する義務は生じるので留意が必要です。

不法投棄などの被害に遭いやすい

山林の多くは、目視による明確な境界がわかりづらく、第三者に不法侵入されるケースがあります。特に山菜取りをする人が誤って侵入してくることも多く、管理を行う側としては、看板等を設置して、自分の土地であることを主張した方が良いかもしれません。また、家電やタイヤなどの不法投棄が行われる場合もあるので、場合によっては監視カメラなどの設置により、不法投棄を防ぐ必要があるかもしれません。

不動産としての価値が無く買い手がつかない

山林の価格は、立地場所などの条件によっても異なります。都市部近くであれば１，０００〜５，０００円／㎡、農村近くであれば１００～１，０００円／㎡が相場と言われています。山奥であればこれがもっと安価になり、１００円未満／㎡なので、１ｈａの広さを５０万円前後で売買することになります。買う側としてはラッキーに思うかもしれませんが、売る側にとっては利益を見込めることはほぼありません。ただ、山林の管理から解放されることだけがメリットになります。そもそも山林は他の物件と比べ収益性が低く、住宅のように多くの人が探し求めるものでもありませんし、売却先が見つかったとしても、山林に特別な価値が期待できない限り、安値になってしまうケースが多いです。自分が売りたいと思った時に、すぐに売れるような物件ではないことは十分理解しておきましょう。

山林を所有することのメリットやデメリットについて考えようまとめ

相続などで山林を保有している人のなかには、「売りたくても売れない」と悩んでいる人も多いです。やはり山林は「売れない、売りにくい」というイメージが定着しているからです。そんなイメージがこびりついていることもあり、山林が不動産市場に出てくることはほぼなく、そのこともあって山林のオーナーにまで「売却が可能である」認識が持たれていないのも事実です。そもそも不動産市場におけるシェアが極端に小さいために山林を取り扱う不動産会社が少なく、山林を売りに出すチャンスすら得られない実情もあるようです。

そもそも山林は、農地とは異なって、普通の土地を売るのに同じような手続きで売ることができるのです。ですが、需要が少ないので売却価格が安くなってしまう可能性が高いことと、土地部分とは別に、立木（＝

収益を発生させると見込まれる樹木）に所得税がかかる点に注意が必要です。実際に山林に関するアクションを起こすなら、山林売買が得意な不動産会社に依頼することが重要と心得ましょう。

両親が住んでいた実家…やがて両親が老いて他界し、誰も住む人がいなくなった空き家を、都会でマンション暮らしをしている子どもたちが管理することになる…こんなストーリーが、日本中のどこでも聞かれるようになりました。

では、都会に出ていった子供たちの世代が、やがて実家に帰ってきて再び暮らすようになるのかと言えば、そうではないわけです…都会に出て行ってしまった以上、その利便性を捨ててまで田舎に帰ることはないのかもしれない…こうして日本各地には、数多くの「空き家」が増えることになったのです。

このコラムを読んでいる人でも、既に空き家の管理を行っている人もいれば、将来的に実家の管理が自分の仕事として回ってくる人もいるかもしれません。今回は、そんなみなさんにぜひお伝えしたい「空き家がらみのトラブル」について解説します。

空き家と言えどもトラブルが付きまとう

空き家の管理を放置することは、さまざまなトラブルが発生する可能性を高めます。これらのトラブルは、建物や周辺環境の劣化、治安の悪化、そして地域全体に悪影響を及ぼすことがあります。以下に、空き家の管理を怠ることで発生するかもしれないトラブル事例をいくつか紹介します。

まず、建物の劣化と崩落の危険は憂慮すべきリスクであり、日本国内でも最も問題となっている事項の１つです。そもそも、放置された空き家は時間の経過とともに劣化します。建物の外壁、屋根、基礎などが風雨や風化にさらされ、崩落の危険性が高まります。この状態が長く続くと、隣接する建物にも被害が及ぶ可能性があります。例えば、屋根の崩落による急な修理費用や、隣の敷地に飛び火するほどの火災発生の危険性も考えられます。また、空き家は無人であるため、不法侵入者や犯罪者の標的になりやすい場所となります。建物内での不法侵入や窃盗、放火、違法投棄などが起こるリスクが高まります。このような事件が頻繁に発生すると、地域の住民にとっては治安が悪化し、不安定な生活環境が生まれます。

さらに、もともと存在する樹木の繁茂なども問題になることがあります。空き家自身の手入れもままならないのに、空き家周辺の庭園や敷地も手入れが行き届くわけがありません…もし、これらが適切に管理ないまま放置されることがあれば、樹木や雑草の繁茂が進み、建物周辺が不衛生になり、害虫の繁殖が促進されます。例えば、放置された庭園からの害虫が近隣の農地や住宅に被害を及ぼす可能性があります。スズメバチなどが巣をつくり、隣人を刺してしまうことはよくある出来事になりつつあります。これらのトラブルは、空き家の所有者だけでなく、地域全体にとっても深刻な問題となります。したがって、空き家の管理を怠らず、定期的な点検や必要な対策を行うことが、これらのトラブルを未然に防ぐ重要な手段です。

空き家関係で巻き込まれるトラブルの具体例

ここからは、空き家に関するトラブルの具体例をご紹介します。管理が十分なされていれば、防ぐことのできるトラブルばかりですので、その点を踏まえてご覧ください。

（１）樹木の繁茂

放置された庭園や敷地内で樹木が急速に成長し、周辺の建物や道路に影響を及ぼします。また、樹木が建物の屋根や壁に侵入し、損傷を引き起こす可能性があります。また、視界の妨げとなって交通事故を誘発するなど、通行人に危険を及ぼすこともあります。

（２）害虫の繁殖

空き家内で害虫（シロアリ、ネズミ、コウモリなど）が繁殖し、周辺の他の建物に被害を及ぼします。また、害虫が周囲の建物に侵入し、構造物や電気配線を傷つけ、住居内で健康リスクを引き起こす可能性があります。特にシロアリなどは、周辺の住宅へも進入する可能性が高いので、かなり憂慮すべきリスクと言えます。

（３）劣化による崩落

空き家の建物や基盤が劣化し、崩落事故が発生します。特に、壁や天井、屋根の崩落が発生すれば、通行人や近隣の建物に対する危険をもたらす可能性があります。通常は問題がない場合でも、台風や地震など災害リスクの高い出来事が起きた際に、状況が悪化することが十分に考えられます。

（４）治安の悪化

空き家が不法侵入者や違法活動の場として悪用され、周辺地域の治安が悪化するリスクも十分に考えられます。玄関や裏側から誰にも知られることなくアクセスが可能になっている場合、空き家が無秩序な活動の場となり、窃盗、薬物取引、不法滞在などが増加し、住民の安全が脅かされます。

（５）火災の発生

放置された空き家内で不注意や放火による火災が発生し、周辺の建物にも延焼の危険が生じます。火災の発生により、周囲の建物や住民に対する火災リスクが生じ、類焼など複数の人々を巻き込む災害に発展する場合もあります。火災関係のトラブルは、空き家の管理や適切な保守が行われない場合に発生しやすく、例えば通電している状態での漏電や、燃えやすいものを屋外に放置しておくことによる放火誘発のリスクなども、十分に考慮しておく必要があります。

空き家関係で巻き込まれるトラブル解消法の具体例

この章では、前の章で紹介したトラブルの具体例に対して、その解消法をご紹介します。

（１）樹木の繁茂

空き家周辺の庭園や敷地の手入れ不足により、樹木が急速に成長し、建物に影響を及墓してしまわないように、定期的な庭園の手入れや剪定を行い、樹木の成長をコントロールします。自分自身で剪定を行ってもいいのですが、必要に応じて専門業者に依頼し、人の身長よりも大きな木などを伐採することで、将来的な作業の手間を軽減できます。

（２）害虫の繁殖

空き家内の清掃不足や建物の劣化により、害虫が繁殖する環境が生まれてしまわないように、定期的な害虫駆除を行います。特に、建物の密閉性を確保し、害虫の侵入を防ぐことが大切です。また、空き家内を清掃し、害虫の餌となるものを置かないことや、定期的な通風を行うこともおすすめです。

（３）劣化による崩落

空き家の建物が老朽化し、崩落の危険が高まることがないよう、定期的な建物の点検と保守を行い、崩落の危険を予防します。必要ならば補強工事や修繕を行い、建物の安全性を確保します。特に、雨漏りなど躯体に直接悪影響を与える部分については、定期的なメンテナンスを行う必要があります。

（４）治安の悪化

空き家が無人であることを悪用する不法侵入者や犯罪者が増え、治安が悪化することを防ぐために、空き家の周辺を監視カメラでカバーし、不正侵入を防いだり、不正侵入があったりしても速やかに警備会社が休校できるよう防犯体制を構築します。また、近隣住民の協力を仰ぎ、不審な状況が見受けられた場合には通報してもらうなど、犯罪抑止力の醸成を図ります。

（５）火災の発生

放置された空き家内で火災が発生し、周囲の建物に延焼の危険が生じることをリスクとして踏まえたうえで、対策を講じましょう。具体的には、空き家内の電気、ガス供給を切断し、火災のリスクを軽減します。また、ホームセキュリティシステムを導入するなどして、火災発生時の対応計画を策定します。

空き家関係で巻き込まれるトラブルとはまとめ

まず、空き家の管理を放置することで、さまざまなトラブルが発生する可能性があることを認識することは重要なことです。どのようなトラブルが起きるのかを考察し、大きなトラブルにならないよう、定期的にメンテナンスなどを行うことで、トラブルの発生を回避することが可能であることも、あわせてご理解いただきたく思います。

これらの問題を解消するためには、空き家の定期的な点検と保守が不可欠です。空き家所有者は、専門家や地元の自治体のサポートを受けながら、地域全体の安全と美観を保つために積極的な対策を取ることが求められます。ここ数年、空き家に対する諸問題への理解はかなり進んでおり、空き家の発生を未然に防ぐ行動や、空き家の状況が悪化して生活環境の悪化を招かないようにする予防的な行動は、日本各地で積極的に行われるようになりました。そのこともあり、一個人が空き家の維持管理に対してアクションを起こす際、多くの理解者や協力者が登場するようになったことは、非常に頼もしい状況と言えます。

特に、空き家の維持管理を請け負う民間企業のサービスが充実してきたことで、費用は掛かるものの、時間と労力を軽減しながら空き家の維持管理が行えるようになってきたことは、みなさんにとっても選択肢が増えてよい傾向と言えます。ホームセキュリティサービスなど、２４時間空き家の状況を監視してくれるサービスや、空き家の定期的な清掃を請け負ってくれるサービスなど、遠方に住んでいても空き家の維持管理を行うことができるサービスが多数登場しているので、この機会にそれらのサービスの活用を検討してもいいのではないでしょうか。

空き家の維持管理に頭を抱えている人は、年々増えているものと思われます。故郷に暮らしていた両親が亡くなったり、施設に入所したりしたことを契機に空き家の管理を行う必要が生じたものの、頻繁に帰郷できることができず、空き家の管理が不十分になった結果、周辺の住民とトラブルになることもしばしばあります。

今回は、空き家の適切な管理のために必要な「ライフライン」を維持する必要性や、維持のために必要なインフラがどの程度必要なのか、特に取り上げて紹介させていただきます。

空き家のインフラとは具体的にどのようなものか

空き家に関連するライフラインは、その建物と周辺環境が快適な状態を維持できるようにサポートしたり、安全で快適な状態を維持したりするために不可欠です。以下に、空き家に関連するライフラインの主な種類、その具体的な役割、および維持の必要性を説明します。

特に重要なのは「電気」です。空き家の照明、セキュリティシステム、空調、冷蔵庫など、多くの設備に電力が必要です。また、セキュリティカメラやモーションセンサーによる防犯対策にも電力が必要です。電気の供給が中断されることは、セキュリティや設備の保全に影響を及ぼす可能性があります。

また「水道」も、建物内の水道を通じて、トイレ、洗濯、シャワー、キッチンなどの日常生活に必要な水を供給するために必要ですし、庭の植物や芝生にも水を供給する必要があります。空き家となって水道を使用することが無くなるか、使用頻度が減少すると、水道の漏水やパイプの劣化が急激に進むことから、水道供給設備を定期的に点検し、凍結防止対策を取る必要があります。

さらに「ガス」のことも考慮しましょう。プロパンガス、ＬＰガスのいずれの場合においても、暖房、給湯、調理など、多くの設備に不可欠です。また、セキュリティ対策にガスセンサーを利用することもありますので、ガス供給装置の点検と修理、安全なガス利用を保つための安全対策が必要です。

空き家と言えども、やがて誰かが居住を再開するのか、将来的に解体するのか、今後の使用方針によって維持管理の程度は明らかに異なります。ですが、管理が不十分になったがために、周辺の住民の生活環境を著しく悪化させるようなことになると、空き家を管理している人間「だけ」の都合で、空き家の管理を行うことは困難になります。周辺の住民とのトラブルを回避することも十分考慮して、空き家の管理やそのために必要なインフラの維持管理が必要であることを忘れてはなりません。

空き家のインフラ別に必要性が異なる

空き家のライフライン（インフラ）は、それぞれの用途や使用頻度などによって、必要性に大きな差が生じます。ここでは、主なライフラインについて、その必要性を探ってみます。

なお、これらのライフラインの維持にはコストがかかりますが、建物の価値を保ち、セキュリティを向上させるメリットがあります。維持を怠ると、建物の劣化やセキュリティの脆弱性が生じる可能性が高まります。したがって、コストとリスクを天秤にかけて判断する必要があります。

①水道

水道を維持しておくことは、建物内の水供給が確保され、建物や庭の植物の維持管理に必要な水源を維持できる。また、漏水やパイプの劣化を防ぎ、建物の価値を維持することや、非常時に備え、火災時の消火用水としての使用が可能ですし、恒常的にトイレの利用が可能となります。

一方、水道料金や定期的な点検・保守費用が発生することや、未使用時に水道管が劣化し、漏水のリスクがあることはデメリットとして認識しておく必要があります。

②電気

電機が通電していれば、セキュリティシステムや照明、エアコンなどが機能し、建物の安全性が向上するとともに、設備の劣化を防ぎ、いつでも人が住むことができる程度の、快適な環境を維持できます。また、災害などの非常時の照明や通信機器が利用可能となります。

もちろん、電気代や定期的な点検・保守費用が発生することや、２４時間動作する監視カメラや家庭用警備システムなどは通電を維持しなくてはなりませんから、通電をシャットアウトしてしまえば、当然の空き家のセキュリティが脆弱になります。

③ガス

維持することによって、冷暖房、給湯、調理などの生活設備が利用可能であり、建物内の快適性を保つことができますが、維持すればガス代や定期的な点検・保守費用がかかることと、ガス漏れなど火災にまつわる事故の危険性が高まることは否めません。

④ネット回線

ホームセキュリティサービスなどを利用する場合、ネット回線を維持しておく必要が生じる場合もあります。ネット回線を利用することで、リモート監視やセキュリティシステムが機能し、治安上の不安を解消できるとともに、いつでも空き家の様子を確認することができるメリットがあります。もちろん、電話回線やインターネット料金の支払いが必要になり、設備の定期的な点検・保守費用がかかることになります。

空き家のインフラ別維持費用を確認しよう

この章では、空き家における水道、電気、ガス、ネット回線のライフラインを維持する必要性がある理由と、それぞれの維持メリットを説明し、経費についても具体的な金額を提示します。

①水道

空き家の水道を維持する理由は、建物内の水を供給し、建物や周辺環境を維持するためです。水道が停止すると、建物内の設備が壊れたり、庭の植物が枯れたりする可能性があります。

水道を維持することで、建物の価値を保ち、定期的な点検によって漏水やパイプの劣化を防ぐことができます。そのためには水道料金（基本料金＋使用数量分）を支払い続ける必要があります。なお、水道料金は自治体ごとによって異なります。

②電気ライフライン

電気はセキュリティシステム、防犯カメラ、照明、エアコン、冷蔵庫など、空き家の機能に不可欠です。電気がなければ、セキュリティが脆弱になって、設備が劣化する恐れがあります。また電気供給を維持することで、建物内の設備を機能させ、セキュリティを維持できます。

電気の契約は、最も消費電力が多くなる時間帯（ピークタイム）に合わせて、最も基本料金が安価になるプランを選ぶことになりますが、一定の基本料金と使用数量分の費用を支払い続ける必要があります。

③ガス

ガスは暖房、給湯、調理に利用されます。特に冬季には給湯や暖房が必要です。ガス供給が途切れると、建物内での生活が不可能になります。ガス供給の維持により、冷暖房や調理などの生活設備が利用可能となり、食事を作ったり暖を取ったりと、日常生活を維持することができます。

都市ガスの場合も、ＬＰガスの場合も基本料金＋使用数量分の費用を支払う必要があります。ガスは、外国からの輸入コストや為替の変動の影響を受けやすいことから、月単位で価格が増減することがありますが、これも大きなリスクの１つと言えます。

④ネット回線

ネット回線はセキュリティシステム、リモート監視、緊急連絡などに利用されます。また、ネット回線の維持により、リモートで建物の監視が可能で、セキュリティを強化できます。

ネット回線費用は、ネット接続事業者に支払う料金＋通信回線事業者へ支払う料金の２本立てで構成されています。前者は比較的安価なプランも存在しますが、後者は光回線など使用する回線の種類によって費用が異なるので、よく確認してから契約することをお勧めします。

空き家のインフラ、どこまで維持すべきかまとめ

空き家のライフラインの機能を保持する程度は、市中の状況と消費者のニーズに応じて異なります。以下は、経済的かつ効率的な方法を考えられる考察です。

例えば、水道の機能を維持することは、建物や庭の保守に重要です。しかし、完全に水道を維持する必要はありません。代わりに、冬季などに水道管が凍結する可能性がある場合に、一定の期間だけ水道を使用するオプションを検討できます。これにより、水道料金と保守費用を節約することも可能です。

電気はセキュリティや快適性に不可欠ですが、完全な機能維持は必須ではありません。セキュリティシステムや監視カメラのみを維持し、他の電気設備（照明など）は非常時のみに使用を可能とすることでコストを削減できます。また、太陽光発電などの再生可能エネルギーを活用して電力を供給することで、電力会社に支払う電気代を削減できます。

ガスの維持も、冷暖房や給湯のために必要ですが、完全な維持は経済的に負担が大きい場合があります。代わりに、給湯器だけを維持し、季節や使用頻度に応じてガス供給を切り替えることを考えましょう。また、エネルギー効率の高い機器への更新もコスト削減に寄与します。

空き家のライフライン（インフラ）維持に最適な方法は、個々の空き家の状況とオーナーの予算に応じて異なります。専門家のアドバイスを受け、必要な機能を最小限に絞りながら、経済的で効率的なライフラインの維持方法を検討することが重要です。

空き家のライフラインの機能を保持する程度は、市中の状況と消費者のニーズに応じて異なります。以下は、経済的かつ効率的な方法を考えられる考察です。

例えば、水道の機能を維持することは、建物や庭の保守に重要です。しかし、完全に水道を維持する必要はありません。代わりに、冬季などに水道管が凍結する可能性がある場合に、一定の期間だけ水道を使用するオプションを検討できます。これにより、水道料金と保守費用を節約することも可能です。

電気はセキュリティや快適性に不可欠ですが、完全な機能維持は必須ではありません。セキュリティシステムや監視カメラのみを維持し、他の電気設備（照明など）は非常時のみに使用を可能とすることでコストを削減できます。また、太陽光発電などの再生可能エネルギーを活用して電力を供給することで、電力会社に支払う電気代を削減できます。

ガスの維持も、冷暖房や給湯のために必要ですが、完全な維持は経済的に負担が大きい場合があります。代わりに、給湯器だけを維持し、季節や使用頻度に応じてガス供給を切り替えることを考えましょう。また、エネルギー効率の高い機器への更新もコスト削減に寄与します。

空き家のライフライン（インフラ）維持に最適な方法は、個々の空き家の状況とオーナーの予算に応じて異なります。専門家のアドバイスを受け、必要な機能を最小限に絞りながら、経済的で効率的なライフラインの維持方法を検討することが重要です。

みなさんの中には、空き家の管理を迫られて、手間も時間もお金もかかることか、根本的な解決方法を模索している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

空き家の管理となれば、草抜きや樹木の選定をはじめ、家の中の掃除や空気の入れ替えなど、せっかくの休日を空き家の管理に費やしてしまい、かつ除草剤などの費用も掛かり、必要がなければ空き家なんかとっとと手放してしまいたい、と考える人もいるのではないでしょうか。

さらには、空き家を抱えている以上「固定資産税」などの税金がかかってくることも、金銭面での大きな負担になります。空き家は老朽化して資産価値が減少し、その分税金も安価になるとはいえ、それと反比例して維持管理に係る費用が増していくのですから、管理している側にとって、負担が変わることはありません。

そもそも、更地にした方が税金も安いとはいえ、空き家を解体する際の費用もあり、すぐに解体に踏み切れない…そんな悩みを抱えているみなさんに、空き家の解体と税法上の取り扱いについて解説します。

空き家にかかる税金とは

建物を所有している場合には「固定資産税」と「都市計画税」の２種類の税金が課税される場合が一般的です。これは、建物が空き家であっても変わりありません。

固定資産税はさらに細分化され「建物」「土地」にそれぞれ課税されます。建物への課税は、経年劣化とともに資産としての価値も減少させられるのですが、土地の場合はそうはいきません。土地への課税については、居住を目的とした建物（一戸建て住宅、マンションなど）が建っている敷地に対しては、住宅用地の特例措置が適用されて、減税されることになっているのですが、近隣の住宅に悪影響を及ぼす可能性のある「特定空家等」に指定されてしまうと、特例措置の対象から外され、減税措置がなくなってしまい、実質的に増税になってしまうことがあるのです。

空き家の税金を少しでも節約したい場合、建物の有無や建物の築年数などが大きな影響を及ぼすことは、まず覚えておきましょう。

空き家にかかる税金のパターン

では、ここからは空き家の状況別に、税金がどのように課税されるのかを解説します。みなさんにとって、どのパターンが最も良いのか、参考にしていただきたく思いますが、周辺の住環境に悪影響を及ぼすことがない程度に、空き家の管理を行っていただくことだけはお願いさせてください。

建物が残っているパターン

固定資産税は、市区町村が決めた土地の価値である「課税標準」に対して×その１．４％、都市計画税は「課税標準」に対してその０．３％として算定するのが一般的です。この「課税標準」は市区町村によって税率が若干異なる場合があり、土地価格が高い自治体であれば高く設定されることになります。ただし、固定資産の課税標準額が土地の場合は３０万円、建物の場合は２０万円に満たなかった場合は、課税されません。

土地に対して、居住用の建物（一戸建て住宅、アパートなど）が存在する場合は、「住宅用地の軽減措置特例」が適用されます。これが適応されると固定資産税が本来の税率の１／３、都市計画税が本来の税率の１／３となります。

そのため、土地の価格がかなり高い地域の場合は、土地の固定資産税が高額になるため、あえて空き家を残しておき、住宅用地の軽減措置特例の適応を受けて、トータルで固定資産税を押さえる節税方法が実行できます。

更地にした場合

更地にした場合は、先ほども紹介した「住宅用地の軽減措置特例」が受けられませんから、土地にかかる固定資産税が１００％課税されます。もし特例を受けるとこれが３３．３％にまで減額できるので、なんだか損した気持ちにもなるでしょう。

しかし、固定資産税は土地だけなく、建物にも課税されます。建物を解体して更地にしてしまえば、建物分の固定資産税は以降課税されなくなるので、場合によっては「住宅用地の軽減措置特例」を受けるよりも税金が安価になる場合も考えられます。

土地が「小規模住宅用地」になっているパターン

空き家のある土地の面積が２００平方メートル以下の場合、「小規模住宅用地」の特例を受けられる可能性があります。この制度は、住宅用地のうち２００平方メートル以下の部分にかかる課税標準額を、土地評価額の６分の１にするものです。それ以外に、もし同じ敷地の上に２戸以上の住宅がある場合には、１戸につき２００平方メートルまでの部分に対して土地評価額を計算して２００平方メートルの範囲を定め、その範囲にかかる固定資産税を６分の１にします。土地の面積が２００平方メートル以下の場合、すべての土地が固定資産税の小規模住宅用地の特例を受けられることになります。条件を満たすためには、土地の上に空き家でも居住中でも、とにかく住宅が存在することが必要になります。

土地が「一般住宅用地」になっているパターン

一方、空き家のある土地が「一般住宅用地」になっている場合、無条件に課税標準額を土地評価額の３分の１にするものです。あと、前述した「小規模住宅用地」のうち、２００平方メートルを超える部分の土地に対しても、課税評価額が土地評価額の３分の１になります。条件を満たすためには、土地の上に空き家でも居住中でも、とにかく住宅が存在することが必要になります。

空き家対策特別措置法と税金

みなさんもご存じのように、空き家の中には手入れもされずに放置されているままの空き家もあります。そして、それらの管理が不十分な空き家が次第に劣化すると、ゴミ屋敷などと言われるような状態になってしまい、周辺の住民への迷惑を及ぼすこともあります。このような「空き家問題」がクローズアップされ始め、問題になっていることから、国は該当する状況の空き家を「特定空き家」に認定し、所有者に改善を求めるための法律を制定しました。それが、２０１５年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空き家特措法」）です。

空き家特措法では、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態、これら４つの状況になると認められる住居を「特定空き家」として指定し、その改善を促すようにしたのです。

もし、みなさんの管理している空き家が特定空き家に指定されると、税金の特例措置がなくなってしまいます。住宅があるのに住宅がないとみなされてしまい、その結果土地にかかる固定資産税は非住宅用地として課税されることになってしまい、その結果固定資産税が約４倍、都市計画税も約２倍と大幅に増税されることになってしまいます。

ただし、実際には、小規模住宅用地の評価減が受けられない土地でも負担調整措置があるため、固定資産税の課税標準額は固定資産税評価額の７０％に軽減されており、実際には空き家亡き後の土地にかかる固定資産税は６分の１から１０分の７（＝約４倍）になります。

更地の方が税金が安い？空き家は解体するべき？まとめ

空き家があっても、解体して更地にした方が税金も安くなるのか、それとも高くなるのか…その答えは「ケースバイケース」と言わざるを得ません。ですが「特定空き家」に指定されてしまうほど、空き家の管理を放置することだけは絶対に避けていただきたいです。

総合的に判断するならば、建物がそのままでもリフォームしてでも第三者が使用することができるならば、土地とセットで売却することを考えた方がいいかもしれません。それまでの間は、税金の軽減措置の恩恵を受けながら必要な空き家の管理を継続することがベストでしょう。

でも、建物が経年劣化している場合は、放置して特定空き家に指定されてしまうリスクを軽減する方を優先し、空き家を解体するのがベストでしょう。更地にした方が、税金が増額になる可能性もありますが、更地の方が買い手が付きやすい場合もあるので、周辺の不動産情報を確認して判断しましょう。

空き家の管理に手を焼いているみなさん！最近は不動産の価値もかなり格差があって、駅近じゃないと安いとか、

田舎じゃ買い手がつかないとか、処分したくても空き家を手放せない人が多くなっているのではないでしょうか。

そもそも、日本の人口が減少傾向にある中、誰も人が済まなくなってしまう空き家が増えるのは当然なわけで、今後ますます空き家は増加し、売りたくても売ることができない空き家は確実に増えるでしょう。

そんな「売れない空き家を抱えているみなさん」に、ぜひ「現状渡し」を検討されることをお勧めします。空き家を売るときに、中に入っている家財道具なども含めてすべて飼い主に譲り渡すことを「現状渡し」と言いますが、メリットさえ理解すれば、あらゆる手間を軽減することだって可能になりますよ。

「現状渡し」とは何か？

現状渡しとは、その名のとおり「現状のまま引き渡す」ことを意味します。空き家の場合、建物や土地はもちろん、中に残されている家財道具、納屋に残っている農機具、家庭菜園で収穫を待つトマトやナス、こんなレベルまで現状のまま売り主に渡すことを言います。

この時、売却の代金には土地や建物はもちろん、現状渡しされる家財道具などの価値も含めて加算されます。ですので、家を売却してから「おっと、忘れ物だ」といって売り主が家に出向き、居間にあった骨とう品を持ち出そうとしたら「それは私のものです」と、買い主に言われてしまうことになるのです。

現状渡しは、実際に多くの事例があります。例えば実家を売却して現金化した財産を遺族で分配するなど、さまざまな事情があり、とにかく早く家を売却したい場合には、現状渡しを推奨されることもあります。

また、田舎暮らしを希望する都会の人たちが、移住用の物件を求めている際には、農機具などもそのまま残されている現状渡しの物件をむしろ好んで探している場合もあります。現状渡しは「今日からでも活動できる」「今晩からでも生活できる」というメリットが評価され、あえて現状渡しの物件を探している人もいるのです。

現状渡しのメリット

空き家を売りたい人にとって、現状渡しはメリットだらけのように思えます。あらゆる手間が軽減されるのがその理由なのですが、具体的にはどのようなメリットがあるのかを考察しましょう。

不用品処分の手間が軽減できる

まず、家財道具などを処分する費用が一切かからないのがメリットです。家財道具だけではなく、伸びきった植木や雑草はもちろん、納屋に残っている農機具なども含めて、すべてそのままにしておいて買い主に譲り渡すことになるので、売り主は何もしなくていいのです。

とは言いつつも、あまりにも清潔感がないような状況だと、建物そのものの魅力が半減してしまうので、査定を受けるときにはきちんと清掃しておいた方が、不動産業者の心証もいいでしょう。有用な不用品と判断されるのか、ただのごみと判断されるのか、判断するのは買い手の側であることは言うまでもありません。

購入者にとって魅力ともなる

先ほども触れた「田舎に移住したい都会の人」を例に挙げると、農機具や倉庫、畑に至るまでそのままで譲り渡してもらえるなら、もう明日からでも農業をエンジョイすることができるわけです。現状渡しですから、それらの者の所有権も含めて購入しているからこそできることです。

また、人によっては「１日でも早く住みたい」というニーズを持っている場合もありますが、その場合には家財道具が使える状態で残されていれば、身の回りの持ち物を持って引っ越してくれば、とりあえずそこに住み始めることができるのですから、住みたい人にとって現状渡し物件は魅力のある物件と言えます。特に、電気や水道、ガスなどのインフラが正常に動作していることが確認できれば、現状渡しのメリットはよりアップすること間違いなしです。

スピーディーに売却が可能となる

実際に不動産を売ろうとした場合、まず家の周りを掃除して、家の中も掃除して、不用品はすべて処分して…と、中に何も残っていない状態で売るのが一般的です。ここまでの片づけをしようとすれば、素人の力だけでは難しいでしょうし、不用品を処分するにしても、処分費を業者に支払わないとならないため、金銭的な持ち出しも当然必要になってきます。現状渡しにすれば、金銭的な持ち出しが軽減されるのはもちろん、片付けに係る労力を使わなくて済むのです。

現状渡しのデメリット

一方、現状渡しの場合も当然デメリットは存在します。何事にもメリットとデメリットはあるわけで、実際に空き家の処分をご検討中のみなさんには、ぜひさまざまな事柄のメリットとデメリットを確認してから、決断をされることをお勧めします。特に、これからご紹介するデメリットについては、ぜひ考察してください。

不用品の種類によっては契約を忌避される

現状渡しと言っても、なんでも残していればいいわけではありません。例えば故人を祭っている仏壇やお位牌などが残されていたら、購入を検討する人が喜ぶでしょうか。このように、前の持ち主をイメージさせるものがそのまま残されていたり、個人的な思いの強いアイテムが残されていたりすれば、買い手が付きにくくなります。その他、良かれと思ってテレビや冷蔵庫を残しておいても、結局買い手にとっては不要なものであり、処分費を買い手自身が負担しなければならないとすれば、そもそもその家を買わないという選択をする場合もあります。

「これは買い手が喜ぶだろう」と考え、本来であれば片付けておくべきアイテムなどを残しておくのは、現状渡しのメリットを不意にする行為と心得ましょう。

後になって返還を求めることができない

現状渡しの場合、購入契約が成立した後は、アイテムなどの所有権は当然買い手に移行します。もし「あれを返してほしい」と言う状況になっても、買い手が所有者になっているので、金銭で交換するか、善意により返してもらうかの二者択一になってしまいます。ですので、売却をする前にはしっかりとアイテムを吟味し、本当に必要なものならば、自身が持ち帰って管理することを考えなくてはなりません。

また、空き家に残されていたへそくりなどの現金についても、その家の所有権が買い手に移行して以降の場合は、すべて買い手の所有物になります。前の持ち主が持っていた証拠が明確にできない金品などは、すべて買い手に所有権が移行するので留意しましょう。

不動産の売却金額が抑制される

家を１円でも高く売りたい場合、現状渡しは大きなデメリットです。そもそも、きれいにしてから譲り渡すべきところ、その手間を買い手に求めるのですから、同じ規模の住宅であっても、きれいにされている住宅の売値の方が高くなるのは当たり前です。安くなってもいいから、掃除などの手間を軽減させてくれ、これが現状渡しによる売却の基本なので、その点は十分心得ておきましょう。

逆に「あれだけ農機具をつけて譲り渡すのだから価値がプラスになるはずだ」と考える売り主もいるかもしれません。でも、それをプラスと考える人がどれだけいるか、そのことは十分理解しておかなければなりません。

空き家の「現状渡し」メリットとデメリットは？まとめ

空き家の現状渡しについてご紹介しましたが、現状渡しにはメリットとデメリットが存在することは、

十分ご理解いただけたのではないかと思います。

片付けの手間を軽減できることや、不動産を少しでも早く現金化できることのメリットは、売り手側にとっては魅力的なメリットだと思います。ですが、そのメリットに相反する形で「不要なものまで売りつけられる」「清潔感がなく気持ち悪い」など、買い手が購入をためらってしまうデメリットが存在することも事実です。

これらのメリットとデメリットをうまく調整するには、不動産業者など「その道のプロ」のアドバイスを受けることです。また、将来的に売却を予定している空き家の場合は、定期的に清掃を行って清潔な状況を維持しておくこともおすすめです。この機会に、空き家をどうするか、家族や親族一緒に相談してみることをお勧めします。

日本各地で増えている「空き家」ですが、核家族化の進行に伴って子どもたちが実家とは別に家を構えることが増えたこと、そもそも子どもたちの数が少なくなったことなどが原因で、空き家の数は年々増加しており、空き家の周辺に住む住民との間でトラブルになることもあります。

特に今の時代、空き家が問題になる一番の理由は、空き家の管理不行き届きが原因で、隣家に迷惑をかけることです。人が住んでいないので、見つかった不良の処置がすぐにできず、時間の経過とともにどんどん状況が悪化することもあって、多くのトラブルの原因となっています。

今回は、空き家を放置することのデメリットについて、具体的に発生が懸念されるトラブルの実例を紹介しながら、解説します。

空き家を放置することのデメリット

そもそも、なぜ人「空き家」が放置されるのかと言えば、その理由は「誰も住む人がいない」からです。冒頭でも述べましたが、核家族化により家をもらい受ける子どもがいなくなったり、そもそも子どもが結婚をせず独身になることでやがてそのままこの世を去り、誰も面倒を見ることができない住宅が増えていたりすることが、原因として考えられます。

とは言っても、空き家のまま住宅を放置していると、周辺の住民の生活環境に悪影響を与えるのみならず、余分な税金の支払いを課せられたり、犯罪の温床として第三者に不法侵入されたりと、管理する側にとってデメリットばかりが生まれてしまいます。

かといって、簡単に空き家を売却できればいいのでしょうが、駅に近いことや駐車場が複数台確保できていることなど、後に住む人が求めるメリットを満たすことができなければ、買い手は見つからないかもしれませんし、走行している間に年数だけが経過し、不動産としての価値がどんどん減少してしまい、希望する金額で売却することすらできなくなってしまいます。

ですので、事情がない限りは、空き家となる住宅は速やかに売却をして、現金化することが最も望ましいのですが、どうしても事情がある場合は、価値を損なうことが無いように、周辺の住民に迷惑をかけないように一定の管理を行うことが必要不可欠と考えてください。

空き家を放置することで起こり得るトラブル

それでは、ここからは空き家を放置することで起こり得るトラブルについて、具体的にご紹介させていただきます。逆を言えば、ここに書いてあることをあらかじめ気を付けてさえいれば、デメリットはほぼないと考えていいでしょう。

火災

空き家なのに、出火元となって火事が起きている…そもそも、火の気のないはずの空き家からいきなり失火するなんて、誰も思いつかないと思います。実は空き家からの失火原因で、最も多いのは「漏電」です。

管理のために電気契約を残し、通電させたままになっていると、ほこりがコンセントの周辺にたまった際に発火することもあるからです。また、室内の電線が劣化したり、ネズミにかじられたりすることで、電気がショートして発火することもあるので注意が必要です。人が不在の時には、メインブレーカーをオフにするなどの対策が基本となるでしょう。

樹木等の繁茂

家によっては、もともと庭があったり、隣家との境目を区切るために植え込みなどがあったりする家もありますが、空き家になると当然それらのメンテナンスが行われなくなるので、樹木等が伸び放題になってしまい、隣家に越境する場合も出てきます。

そうならないように、定期的に剪定をすれば済むのですが、樹木が大きくなりすぎると、素人の手では選定ができないぐらいになります。そんな樹木を処分しようとすれば、かなりの費用が掛かるのも事実です。かといって、放置したままにしておくと、台風や強風で樹木の枝が折れ、隣家の屋根などを壊してしまう恐れも出てくるため、ある程度定期的な監視は必要になります。

害虫の繁殖

人が住んでいるときは、ゴキブリなどの駆除をするので害虫が繁殖しませんが、空き家になってしまうと、ゴキブリはもちろん、ネズミなどの害虫が出入りしやすくなります。また、スズメバチなどは人気のない家を見つけると、安全な場所を確保してそこに巣作りをしますので、隣家に危険なハチが飛び交うようになってくると、ご近所に迷惑をかけてしまいます。

ゴキブリやネズミなどは、床下や排水溝から侵入することが多いので、それらの部分に蓋をするなどすれば、一定の抑止にはなります。スズメバチなどの場合は、知らない間に巣を作ってしまうことがあり、通気口をたどって天井裏などの巣をつくられてしまうと厄介です。気になる場所を定期的に観察するとともに、忌避剤を定期的に散布することをお勧めします。

犯罪の温床

人気のいない民家で、かつ周辺の住民に気づかれないような出入り口が確保できる場合、悪意を持った侵入者が根城にしてしまう可能性があります。また、ホームレスなどが根城にする場合もあれば、秘密基地的に無断で侵入を繰り返す若者たちの存在も気になります。

実際、若者たちが不法侵入を繰り返し、タバコを吸っていた結果、それが火種になって火災が起きたこともありますし、その火災が周辺の民家にまで延焼を及ぼしてしまうと、取り返しのつかないことになってしまいます。

不法侵入を抑制するには、セコムやアルソックなどが提供している家庭用警備サービスを利用するか、定期的に訪問することで侵入を抑制するなどの対策があります。また、窃盗犯などはわからない場所にシールを張るなどして、根城に使いやすい住宅をマーキングしていることが多いので、それらの存在を確認し、シールが貼られていたらそれを剥がすなどの対策も講じましょう。

空き家関連のトラブルを避けるには

ここからは、今まで紹介した空き家に起因するトラブルを回避するために、どのような方法があるかをご紹介します。根本的な方法から、一時的な方法まで、さまざまな方法がありますので参考にしてください。

空き家を売却する

根本的には、空き家を売却してしまうことが対策となります。特に、駅や交通機関などからの利便性が良かったり、建築後それほど古くない住宅だったりすれば、不動産としての価値も見いだせるので、不動産業者に査定してもらうと、買い取ってもらえる可能性がアップします。

家が古くても心配はいりません。リフォームすれば使えるような住宅であれば、最近人気を集めることも多いので、少しでも売ることのできるチャンスがあれば、積極体に査定を受けてみましょう。

もし、売却が難しい空き家の場合は、複数のチャンネルで空き家の売買を呼び掛けてみるか、民泊などの収益物件として借用を希望する人に貸し出すなど、事業での使用も前提に使用者を探してみることをお勧めします。

空き家を解体する

空き家の解体は、かなりの費用が掛かりますが、更地にすることで土地の買い手が見つかりやすくなることや、これ以上空き家の管理をしなくてもいいことなど、メリットが数多く存在します。

木造建築の住宅を解体する場合の費用相場は、約８０万円～１２０万円程度、１坪当たりで３万円～４万円程度の費用が掛かります。とは言いつつも、最近の人件費高騰や燃料費高騰の影響を受け、これらの費用も日に日に上昇している傾向があるので、解体をするなら速やかに解体に着手することをお勧めします。

管理会社に依頼する

セコムやアルソックなどの警備会社が、定期的に空き家の新聞受けを確認してくれたり、家の中の清掃や周辺の確認などを行ってくれたりするサービスがあります。もちろん有料にはなりますが、遠方に住んでいるためなかなか空き家の管理ができない人や、管理のための作業などに時間を費やすことができない人にはお勧めのサービスです。また、警備会社以外にも便利屋さんが同種のサービスを請け負ってくれることもあるので、こちらも積極的に利用されることをお勧めします。

空き家を放置すると起こりうるトラブルのまとめ

空き家の数は、今後もどんどん増えていくことが予測されています。そのため、空き家を管理する立場になる人は年々増えていくわけですが、身体が元気なうちは掃除などもできるでしょうが、自身が高齢になってくるとそれもままならない…そう考えると、元気なうちに空き家の処分を検討することが必要だと思います。

子どもたちとも相談して、本当に家が必要ないのか、必要ならばどの程度管理を継続し、どのように安全を確保するのかなど、これを機会にしっかりと考えておきたいものです。