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「長年空き家になっていた実家で雨漏りがしている…」

「シロアリ被害が見つかったので、もう売れないかもしれない。」

「床が傾いていて内覧のたびに指摘される。」

このようなお悩みを抱えながら、売却をあきらめてしまう方は少なくありません。

特に築３０年以上の住宅では、雨漏りやシロアリ、建物の傾きといった問題は決して珍しいものではありません。実際に私たちが査定へ伺う空き家でも、このような症状が見つかるケースは数多くあります。

しかし、「雨漏りがある＝売れない」「シロアリ被害＝価値がゼロ」というわけではありません。

売却方法を選べば、現状のままで売却できるケースも多くありますし、修理費用をかけずに売却した方が結果的に手元に残る金額が多くなることもあります。

この記事では、不動産買取の現場で実際に訳あり物件を数多く査定してきた経験をもとに、

✅雨漏りやシロアリがあっても売却できる理由

✅修理してから売るべきケースと、そのまま売るべきケース

✅仲介と買取の違い

✅売却前に確認しておきたいポイント

について、できるだけ分かりやすく解説します。

「こんな状態では売れないだろう」と思っている方ほど、ぜひ最後までご覧ください。

雨漏り・シロアリ・傾いた家でも売れる？

結論からお伝えすると、雨漏りやシロアリ、建物の傾きがある住宅でも売却できる可能性は十分あります。

もちろん、新築住宅や築浅住宅と比べると売却は簡単ではありません。

しかし、購入する人の目的によっては十分需要があります。

例えば、

・リフォーム前提で購入したい人

・建て替え用の土地として探している人

・不動産会社による買取

などでは、建物の不具合を理解したうえで購入されるケースがあります。

そのため、「古い家だから売れない」と決めつけてしまう必要はありません。

まずは建物の状態を確認し、自分の家がどのような売却方法に向いているのかを知ることが大切です。

どんな状態でも売れる可能性はある？

よく相談を受ける建物の状態をまとめると、次のようになります。

このように、仲介では難しいケースでも、不動産会社による買取では対応できることがあります。

●売れにくい理由

では、なぜ雨漏りやシロアリがある住宅は売れにくいのでしょうか。

理由は大きく３つあります。

✅建物の安全性が心配される

購入希望者が最も不安に感じるのが、建物の安全性です。

例えば、

・柱が腐っていないか

・屋根は大丈夫か

・床が抜けないか

・シロアリが建物全体へ広がっていないか

など、不安要素が多くなります。

住宅は人生で最も大きな買い物の一つです。

「あとから修理費が何百万円もかかるかもしれない」と考えると、購入をためらう方が多くなるのは当然といえるでしょう。

✅修理費用が分からない

雨漏り一つを取っても、

・屋根瓦のズレ

・防水シートの劣化

・外壁からの浸水

・ベランダ防水

など原因はさまざまです。

そのため、購入希望者は、「結局いくら修理費がかかるのか」という点を不安に感じます。

金額が読めない物件ほど敬遠されやすくなります。

✅住宅ローンの審査へ影響する場合がある

建物の状態によっては、金融機関の評価が低くなるケースがあります。

特に、

・大きく傾いている住宅

・倒壊の危険がある住宅

・著しい腐食がある住宅

などでは、購入希望者が住宅ローンを利用しにくくなることがあります。

すると購入できる人が限られるため、一般市場では売れにくくなる傾向があります。

★店長のアドバイス

シロアリ被害や雨漏りがある空き家でも、「もう売れない」と諦める必要はありません。こうした物件でも買取が可能なのは、不動産買取業者が建物の状態を確認したうえで、必要となる修繕費やリフォーム費用をあらかじめ計算して査定できるからです。

特に築年数の古い空き家では、屋根の傷み、床下の腐食、シロアリ被害などが見つかることは珍しくありません。私たちも、八尾市にある空き家の査定をした時、床下にシロアリがいて、柱の一部を食べてしまっていた事例に遭遇したこともあります。そんな時は、売主様が高額な費用をかけて修理してから売却するよりも、まずは現状のまま査定を受けることをおすすめしています。

実際、査定の過程で、シロアリの駆除費用や建物の補修費用を加味して査定をすることもできます。本来の査定額よりも査定額は下がりますが、リフォーム前提で空き家を探していらっしゃる方、解体して新築の家を建てたい方もいらっしゃるので、売主がすべてを背負わなくても大丈夫なこともあります。

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雨漏り・シロアリの原因とは？

売却を考える前に、それぞれの症状について簡単に知っておきましょう。

●雨漏り

雨漏りの原因は屋根だけとは限りません。

代表的な原因は次のとおりです。

・屋根瓦のズレ

・棟板金の劣化

・防水シートの破損

・外壁のひび割れ

・サッシ周辺のコーキング劣化

・ベランダ防水の寿命

特に築３０年以上の住宅では、複数の原因が重なっているケースもあります。

●シロアリ

シロアリは床下だけでなく、

・柱

・土台

・浴室周辺

・玄関

・押し入れ

などにも被害が及ぶことがあります。

初期段階では気付きにくく、

「床が少しフワフワする」

程度だったものが、調査すると土台まで食害されていたというケースもあります。

●建物の傾き

建物が傾く原因もさまざまです。

例えば、

・不同沈下（建物を支える地盤が均等に沈まず、建物の一部分だけが大きく沈んでしまう現象）

・地盤の問題

・基礎の劣化

・シロアリによる土台の腐食

・増改築による荷重バランス

などがあります。

「ビー玉が転がる」「ドアが閉まりにくい」といった症状がある場合は、傾きが生じている可能性があります。

★店長のアドバイス

雨漏りやシロアリ被害は、ある日突然発生するというより、建物の小さな劣化が積み重なって起こるケースが多くあります。

例えば雨漏りは、屋根材の割れやズレ、防水シートの劣化、外壁のひび割れ、窓まわりのシーリング劣化などが主な原因です。特に長期間使われていない空き家は、不具合の発見が遅れやすく、気付いたときには天井や柱まで傷んでいることもあります。シロアリも、床下の湿気や雨漏り、配管からの水漏れなどによって木材が湿った状態になると被害につながりやすくなります。そのため、雨漏りとシロアリ被害が同じ建物で見つかるケースにも注意が必要です。

空き家を所有している場合は、屋根や外壁だけでなく、床の沈みや柱の変色、カビ臭なども定期的に確認しておきましょう。早い段階で異変に気付くことが、建物の劣化を抑えるポイントです。

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相続した実家が空き家になったらどうする？

売却前セルフチェック

次の項目に当てはまるものがないか確認してみましょう。

３つ以上当てはまる場合でも、売却できないと決まったわけではありません。

大切なのは、自分で判断せず、まず現在の状態を確認してもらうことです。

★店長からのアドバイス

私が査定へ伺うと、お客様から「こんな家を見せるのが恥ずかしい」「雨漏りしているので売れませんよね」と言われることがあります。しかし、実際には雨漏りやシロアリがある住宅は珍しいものではありません。

先日、池田市の住宅にお伺いして、築３５年の空き家を査定させていただきましたが、売主様がご存じない雨漏りが見つかったこともあります。一般的な話ですが、築３０年以上経てば、何らかの不具合が見つかることの方が多いくらいです。

だからと言って「こんな家は売れない」と決めつけて修理に何百万円もかけてしまう前に、一度現在の状態で査定を受けてみることをおすすめします。修理をするべきか、そのまま売るべきかは、査定結果を見てから判断しても遅くありません。

実際、池田市の住宅も現状で買取をさせていただき、その後リフォームを前提に空き家を探していた方にマッチングでき、新たな持ち主を見つけることができたケースとなりました。

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空き家を修理してから売るべき？

雨漏りやシロアリが見つかったとき、多くの方が最初に考えるのが、

「修理してから売った方が高く売れるのでは？」

ということです。

確かに、建物の状態が良くなれば購入希望者の印象は良くなります。

しかし、不動産の現場では「修理したのに費用を回収できなかった」というケースも少なくありません。

そのため、修理するかどうかは建物の状態や売却方法によって慎重に判断する必要があります。

●修理費用の目安

まずは代表的な修理費用の相場を見てみましょう。

例えば、築４５年の住宅へ２００万円かけて修理したとしても、売却価格が２００万円上がるとは限りません。

むしろ、築年数が古い住宅では建物より土地の価値で評価されるケースも多く、高額な修理が査定額へ反映されにくいことがあります。

もちろん、修理した方が有利になるケースもあります。

例えば、

・築２０年以内の住宅

・人気住宅地

・雨漏りが軽微

・シロアリ被害が初期段階

・一般の買主へ仲介で売却したい

このような住宅では、比較的少ない修理費で建物の印象が大きく改善されることがあります。

特に住宅ローンを利用する買主は建物の状態を重視するため、軽微な補修だけでも売却しやすくなることがあります。

逆に、修理しない方がいいケースもあり、代表的なのは次のようなケースです。

●築４０年以上の住宅

築４０年以上になると、雨漏りだけ直しても、

・配管

・給湯設備

・外壁

・基礎

など、別の場所も老朽化していることが多くあります。

そのため、一か所だけ修理しても全体の評価は大きく変わらないケースがあります。

●解体予定の物件

土地として購入される可能性が高い住宅では、建物を解体することが前提になります。

その場合、屋根を直しても、床を補修しても、最終的には解体されるため、修理費が無駄になることがあります。

●不動産会社への買取を考えている

買取では、リフォームや修繕、ハウスクリーニングを前提に査定するケースが多くあります。

そのため、売主が修理するよりも、そのまま査定を受けた方が結果的に得になることがあります。

●修理費が売却価格を上回る

例えば、修理費２５０万円で査定アップ１００万円を勝ち取ったとしても、結局は１５０万円損をしてしまいますよね。

このようなケースは実際によくありますので、「修理＝得」とは限らないことを覚えておきましょう。

●修理するか迷ったときの判断基準

判断に迷った場合は、次の表を参考にしてください。

まず査定を受けてから修理するか決める方が、無駄な出費を防ぎやすくなります。

仲介と買取どちらがおすすめ？

雨漏りやシロアリ被害がある住宅では「仲介と買取、どちらを選べばいいですか？」という質問をよくいただきます。

どちらにもメリット・デメリットがあり、大切なのは、ご自身の状況に合った方法を選ぶことです。

●仲介が向いているケース

仲介は、市場で一般の買主を探す方法です。

次のような方に向いています。

・時間に余裕がある

・少しでも高く売りたい

・建物の状態が比較的良い

・修理済み

・立地条件が良い

購入希望者が見つかれば、高く売れる可能性があります。

ただし、

・内覧対応

・価格交渉

・契約まで時間がかかる

などの負担もあります。

●買取が向いているケース

買取は、不動産会社へ直接売却する方法です。

例えば、

・雨漏りがある

・シロアリ被害がある

・建物が傾いている

・空き家期間が長い

・相続した実家

・残置物が大量

などの場合には、買取が向いているケースがあります。

リフォームや解体を前提に査定されることが多いため、現状のまま相談しやすいという特徴があります。

「少しでも高く売りたい」のか、「できるだけ早く負担なく売りたい」のかによって、選ぶ方法は変わります。

２つの方法について、メリットをまとめてみましたので、参考にしてください。

実際の買取事例

ここでは、実際にＲｅＨＯＭＥ買取ＵＰが空き家を買取した実績をもとに、さまざまな事例をご紹介します。

事例①　雨漏りがある空き家

長年空き家になっていたため、屋根の劣化が生じており、その結果雨漏りが発生していました。

修理には１００万円以上かかる見込みでしたが、そのまま査定をご依頼いただき、現況のままで売却が成立しました。

事例②　シロアリ被害が見つかった住宅

床が少し沈むということで調査したところ、土台部分にシロアリ被害が見つかりました。

修理費用が高額になることから、現況のままで買取をご利用いただきました。

事例③　建物が傾いた住宅

ご家族は「こんな家は売れない」と思われていましたが、土地としての需要もあり、現況のまま売却することができました。

★店長からのアドバイス

現場で査定をしていると、「雨漏りを直してから売った方が良かったですか？」という質問をよくいただきます。

以前、東大阪市で築４３年のお宅を査定した際も、お客様が売却前に雨漏りの修理を済ませていました。「少しでも高く売れると思って直した」とのことでしたが、実際に建物を確認すると、外壁のひび割れや古くなった給湯設備、床の傷みなど、ほかにも手を入れようと思えば直せる場所がいくつもありました。

そこで「ほかの部分も修理した方がいいですか？」と聞かれましたが、買取であれば現況のままでも十分に査定できる状態でした。修理に３０万円、５０万円とかけても、その金額がそのまま買取価格に上乗せされるとは限りません。むしろ築年数の古い住宅ほど、一か所を直したあとに別の不具合が見つかることがあります。

私も高槻市や堺市、東大阪市などで古い住宅を見てきましたが、売却前に大きなお金をかける必要がないケースは少なくありません。「直してから相談」ではなく、まずは今の状態を見てもらい、仲介と買取のどちらで売るのかを決めてから修理の必要性を判断する、私たちはこの順番をおすすめしています。

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売却前に確認したいポイント

雨漏りやシロアリ、建物の傾きがある住宅でも売却できる可能性は十分あります。

しかし、売却をスムーズに進めるためには、事前に確認しておきたいポイントがあります。

ここでは、不動産会社へ相談する前に知っておくと役立つ内容をご紹介します。

●建物の状態を把握しておく

まず大切なのは、現在の建物がどのような状態なのかを整理することです。

「雨漏りしています。」

という一言だけでは、査定担当者も状況を正確に把握できません。

例えば、

・いつ頃から雨漏りしているのか

・どの部屋で発生しているのか

・シロアリ駆除歴はあるか

・建物の傾きを感じる場所はあるか

・修理歴はあるか

などが分かると査定がスムーズになります。

もちろん、専門的な調査を行う必要はありません。

分かる範囲で十分です。

●告知義務を理解しておく

雨漏りやシロアリ被害など、建物の不具合を知っている場合は、購入希望者へ伝える必要があります。

これを「告知義務」といいます。

例えば、

・過去に雨漏りしたことがある

・現在も雨漏りしている

・シロアリ駆除を行った

・建物が傾いている

・床が沈む場所がある

など、売買の判断に影響する事項は、基本的に正しく伝えることが重要です。

もし知っているにもかかわらず伝えなかった場合、売却後にトラブルへ発展する可能性があります。

「修理したから伝えなくてもいい」

「もう直ったから大丈夫」と自己判断するのではなく、査定時に不動産会社へ相談することをおすすめします。

●必要書類を準備する

査定前に次の書類を準備しておくと、売却までがスムーズになります。

全部そろっていなくても査定は可能ですが、資料があると建物の状況を把握しやすくなります。

●修理を始める前に相談する

「少しでも高く売りたい」

というお気持ちから、査定前に修理を始める方もいらっしゃいます。

しかし、

・屋根修理

・床補修

・シロアリ工事

などは、数十万円から数百万円かかることもあります。

先に修理してしまうと、

「実は修理しなくても売れた」

という場合でも、その費用は戻ってきません。

だからこそ、私はいつも「修理の見積もりを依頼する前に、まず査定を受けてください」とお伝えしています。

●売却前のセルフチェックを忘れない

査定を依頼する前に、次の項目を確認してみましょう。

よくある質問

Ｑ　雨漏りしたままでも査定できますか？

Ａ　査定は可能です。実際に雨漏りがある住宅のご相談も多くいただいています。修理前の状態でも問題ありません。

Ｑ　シロアリ被害があっても売れますか？

Ａ　被害の程度や立地条件によって異なりますが、売却できるケースは多くあります。買取では現況のまま対応できる場合もあります。

Ｑ　建物が傾いていても相談できますか？

Ａ　もちろん可能です。傾きの原因や程度を確認したうえで、適した売却方法をご提案します。

Ｑ　修理してから査定を受けた方がいいですか？

Ａ　必ずしもそうとは限りません。修理費が査定額以上にかかるケースもあるため、まずは現況で査定を受けることをおすすめします。

Ｑ　ボロ家でも買取できますか？

Ａ　建物の状態だけで判断するわけではありません。土地の価値や立地条件なども含めて査定を行います。

Ｑ　家財が残ったままでも相談できますか？

Ａ　ご相談いただけます。大量の家財が残っている空き家でも、現況のまま査定できるケースがあります。

Ｑ　仲介と買取で迷っています。

Ａ　まずは査定を受け、それぞれの売却方法を比較することをおすすめします。建物の状態やご希望に合わせて選択することが大切です。

Ｑ　査定だけでもお願いできますか？

Ａ　もちろん可能です。売却を決める前に建物の価値を知りたいというご相談も歓迎しています。

【２０２６年版】雨漏り・シロアリ・傾いた家でも売れる？売却方法と買取事例を店長が解説　まとめ

雨漏りがある、シロアリがいる、床が傾いている。そのような状態を見ると、不安になるお気持ちはよく分かります。しかし、不動産は建物だけで価値が決まるものではありません。土地の需要や周辺環境、再活用の可能性など、さまざまな要素を総合的に見て評価されます。

また、築年数が古い住宅では、高額な修理を行っても売却価格にそのまま反映されないことも少なくありません。実際に「修理へ２００万円かけたのに査定額はほとんど変わらなかった」というご相談もありました。その一方で、修理をせず現況のまま買取をご利用いただき、早期に売却できたケースも数多くあります。

売却方法によっては、修理をしない方が負担を抑えられることもあります。ご自身だけで判断するのではなく、現在の状態を確認したうえで、仲介・買取・土地としての売却など複数の選択肢を比較しながら進めることが、納得できる売却につながると考えています。

雨漏りやシロアリ、建物の傾きがある住宅でも、売却できる可能性は十分あります。

大切なのは、「修理しなければ売れない」と思い込まず、ご自身の状況に合った売却方法を選ぶことです。

この記事のポイントをまとめると、次のようになります。

特に築年数が古い住宅や長期間空き家になっている住宅では、修理費用が高額になることも少なくありません。だからこそ、まずは現在の状態で査定を受け、「修理する」「そのまま売る」「買取を利用する」といった選択肢を比較してから判断することが大切です。

無理に修理を進める前に、一度現状を確認してもらうことで、時間や費用を抑えながら納得できる売却につながる可能性があります。

★店長のアドバイス

雨漏りやシロアリ被害、建物の傾き、不同沈下などがある空き家でも、状態だけを見て「売れない」と判断する必要はありません。築年数が古い物件では、何らかの劣化や不具合が見つかることは珍しくなく、買取であれば修繕や再生にかかる費用を考慮したうえで査定できる場合があります。

大切なのは、売却前に慌てて修理や解体をしないことです。数百万円かけて工事をしても、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。まずは雨漏りやシロアリ、傾きなど、分かっている状態をそのまま伝えて査定を受けてみましょう。

「こんな家でも買い取ってもらえるの？」と思うような空き家こそ、現況のまま相談することをおすすめします。修繕・解体・売却のどれが適しているのかを比較してから判断することが、余計な出費を抑えて空き家を手放すポイントです。

＜ＲｅＨＯＭＥ買取ＵＰのご紹介＞

ＲｅＨＯＭＥ買取ＵＰでは、空き家や古家、相続した不動産など、売却や管理にお困りの物件について幅広くご相談いただけます。家財が残った状態や、建物が古い状態でも、まずはそのままご相談ください。

✅空き家・古家の買取相談

✅相続した不動産の売却相談

✅再建築不可・訳あり物件の相談

✅家財道具が残ったままの物件相談

✅家具・家電・工具など不用品の買取査定

✅仲介で売れなかった物件の買取相談

✅空き家や不動産の早期売却・現金化の相談

✅家財整理や処分についての相談

「家財を片付けてから」「建物を解体してから」と自己判断で進める前に、一度ご相談いただくのがおすすめです。不動産と家財をまとめて確認し、物件の状態やご希望に合わせた方法をご提案します。

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●店長紹介

はじめまして。ＲｅＨＯＭＥ買取ＵＰの店長です。不用品や空き家、相続した不動産、再建築不可物件など、「どうしたらいいか分からない」というお悩みを、一つひとつ丁寧に解決することを大切にしています。

私が心掛けているのは、「まずはお客様のお話をしっかり聞くこと」です。無理に売却や買取をおすすめすることはありません。それぞれの状況やご希望を伺い、本当に納得できる方法をご提案しています。

これまで多くのお客様から「相談して気持ちが楽になった」「他社で断られた物件でも対応してもらえた」といった嬉しいお言葉をいただいてきました。その信頼を何より大切にし、これからも誠実な対応を続けてまいります。

「こんな物でも売れるかな？」「まだ売るか決めていないけれど相談したい」という段階でも大歓迎です。地域密着の専門店として、お客様一人ひとりに寄り添い、安心してご相談いただける存在を目指しています。どうぞお気軽にお問い合わせください。

●店長近影