Rehome空き家コラム記事

「親から家を相続したけれど、誰も住む予定がない」「実家が空き家になって何年も放置している」。

そんな悩みを抱えている方は、今の日本で急増しています。総務省の調査によれば、全国の空き家は約８４９万戸にのぼり、住宅の約７戸に１戸が空き家という状況です。これは単なる統計上の数字ではなく、誰にでも起こり得る現実的な課題です。

この記事では、相続や登記義務化に直面している空き家オーナーの方に向けて、売却を成功させるための５つのチェックポイントを詳しく解説します。実際の事例や注意点も交え、行動の指針となる内容をお届けします。

相続登記の義務化が始まった

空き家は放置されることで老朽化が進み、景観の悪化や防犯上のリスク、さらには資産価値の大幅な下落につながります。所有者自身にとっても「使わないのに税金や管理コストだけがかかる」という負担が続きます。近年では地域の安全や環境にも直結する問題として、社会全体で解決すべきテーマとされています。

空き家にまつわる状況を大きく変えたのが、２０２４年４月から始まった相続登記の義務化です。これまで相続登記は「任意」でしたが、新しいルールでは相続した不動産を知った時から３年以内に登記しなければなりません。怠れば１０万円以下の過料に処される可能性があります。これにより「相続したけれど名義をそのままにしている」という人が大きなリスクを抱えることになりました。

つまり「相続したけれど登記していない」「誰が所有者かはっきりしていない」という状態は、もはや看過できない問題なのです。売却を考えても、登記が済んでいなければ契約は成立しません。

空き家売却の第一歩は相続登記

空き家を売却するための第一歩は、相続登記を済ませることです。

「名義変更は後でもいい」と思っている人は意外に多いのですが、名義が被相続人（亡くなった方）のままでは売却契約は一切できません。不動産の売買は登記簿に記載された所有者と買主との間で行われるため、登記が済んでいなければ法的な取引は不可能なのです。

法律改正により、相続人は不動産を相続したことを知ってから３年以内に相続登記を行う義務を負うようになりました。これを怠ると、正当な理由がない限り１０万円以下の過料を科される可能性があります。これは国が「空き家問題を放置させない」という強い意思を示したものでもあります。

実際の事例を見てみましょう。ある５０代の女性は、父親が亡くなった後も実家を空き家のまま放置していました。数年後に売却しようとした際、相続登記が済んでいないことに気づき、急いで手続きを開始。しかし相続人が兄弟で３人おり、意見調整に時間がかかりました。その結果、買主候補が現れても契約まで半年以上も遅れてしまったのです。

このように、登記を後回しにすると売却のチャンスを逃すばかりか、家の劣化や市場環境の変化で価格が下がるリスクもあります。空き家を売却しようと考えるなら、「登記がまだ」という状態をまず解消することが最重要です。

相続人との間の合意形成を早めに進める

相続した空き家をめぐってもっとも多いトラブルが、相続人同士の意見の対立です。

「早く売却して現金化したい」と考える兄と、「思い出のある実家だから残しておきたい」と主張する妹。こうした感情のすれ違いが原因で話し合いが平行線をたどり、結果として売却が長引くケースは少なくありません。時間が経てば経つほど、固定資産税や維持費が膨らみ、空き家の劣化も進みます。つまり「感情の対立が資産の目減りを加速させる」状況に陥ってしまうのです。

実際に不動産会社へ相談に来るケースでも、「兄弟の一人が話し合いを拒んでいる」「相続人の一人が行方不明で連絡がつかない」という理由で売却が進まない事例が多く見られます。このような場合、最終的には家庭裁判所で「遺産分割調停」を行うしかなく、解決までに年単位の時間がかかることもあります。

そこで重要なのが、早めに合意形成を進めることです。司法書士や弁護士といった法律の専門家に間に入ってもらえば、感情的な対立を和らげながら資産価値や維持コストといった客観的な指標を基に話し合いを進めることができます。不動産会社の担当者も第三者として間に入り、売却後の資金分配についてシミュレーションを示すことで、納得感を高めるサポートが可能です。

あるケースでは、兄弟間で対立が生じていたものの、司法書士が「もし今後５年間売却できなければ、維持費がどれほど増えるか」を数字で示したことで、全員が売却に同意したという事例があります。感情だけではなく、数字と事実に基づく説明が合意形成のカギになるのです。

修繕の必要性を冷静に判断する

相続した空き家を売却する際、多くの人が悩むのが「修繕をすべきかどうか」です。築４０年以上の古家では、屋根や水回りに深刻な劣化が見られることも多く、修繕には数百万円規模の費用が必要になることもあります。しかし、すべての修繕が売却価格に直結するわけではありません。

例えば、地方都市の郊外にある築５０年の木造住宅を想定してみましょう。リフォームに３００万円をかけても、売却価格がそれ以上に上がらなければ投資は無駄になります。一方で、都市部の駅近物件であれば、キッチンや浴室といった水回りをリフォームするだけで購入希望者が増え、結果として売却価格が上がる可能性もあります。

つまり、修繕は「すればよい」というものではなく、「修繕によってどれだけ売却価格が変わるか」を冷静に見極める必要があるのです。そのためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、修繕後の予想価格と現状のままの価格を比較することが欠かせません。査定額の違いを見れば、その家に投資する価値があるかどうかが明確になります。

実際に、あるオーナーは「現状渡し」の形で売却したところ、買主が自分の好みに合わせて全面リフォームする意向を持っており、修繕に費用をかけなくてもスムーズに契約が成立しました。逆に、築３０年でまだ活用可能な家を簡単にリフォームして売り出したケースでは、競合物件との差別化ができ、短期間で成約につながりました。

修繕の可否を見極めるには、感情よりも市場の需要とコストのバランスを冷静に判断することが必要です。

売却チャネルを比較する

相続した空き家を売却する方法は、必ずしも「近所の不動産会社に任せる」だけではありません。選択肢は幅広く、それぞれの特徴を理解して選ぶことが重要です。

まず、地域密着型の不動産会社は、地元の事情や購入希望者の傾向をよく把握している点が強みです。地元で「土地として買いたい」という需要が強いエリアでは、スピーディーに売却できる可能性があります。ある地方都市では、駅から離れた築古住宅でも、農地転用や駐車場需要に詳しい地域業者が迅速に買い手を見つけた事例がありました。このように「地元の市場を知っている」ことは、短期間での売却に直結するのです。

一方、大手不動産会社は全国規模のネットワークを持ち、広域の顧客層にアプローチできます。都市部や地方移住希望者、さらには投資家など、多様な買主候補を対象にできるため、価格を重視してじっくり売りたい場合に向いています。広告力やブランド力も高く、インターネットを通じた集客力は地域業者よりも強いことが多いのも特徴です。

さらに選択肢として注目されるのが、自治体が運営する「空き家バンク」や支援制度です。これは地方移住を促進するために、自治体が空き家情報を公開し、購入希望者とマッチングする仕組みです。制度によっては、購入者に補助金が出たり、リフォーム費用の一部が助成されたりすることもあります。たとえば、ある地域では「空き家を購入して移住する人に最大１００万円の補助金を交付する」という制度があり、それを利用した結果、通常より高い価格で売却に成功した例もあります。

このように、どのチャネルを選ぶかによって売却のスピードや価格、買主の層が大きく変わります。相続した空き家の立地や状態、オーナー自身の希望に応じて最適な方法を選ぶことが、失敗しない売却への近道なのです。

税金と法制度を理解しておく

空き家の売却にあたって、避けて通れないのが税金と法制度です。

まず相続税です。相続時に不動産が課税対象になる場合、評価額に応じて税額が決まります。都市部の土地や二世帯住宅など評価額が高い不動産は、相続税の負担も大きくなります。特に兄弟姉妹など複数人で相続する場合、税負担の分配方法を巡ってトラブルになることもあります。

次に固定資産税です。空き家を放置した場合、倒壊や防犯上のリスクがあると自治体から「特定空家等」に指定される可能性があります。一度指定されると「住宅用地特例」が適用されなくなり、固定資産税が数倍に跳ね上がるケースがあります。つまり、「空き家をそのままにしておく」ことは、単なる放置ではなく、税金負担という具体的な損失につながるのです。

さらに売却時には譲渡所得税がかかります。売却額から取得費や譲渡費用を差し引いた利益が課税対象となります。ただし相続によって得た空き家には大きな節税制度があります。それが「被相続人居住用財産の３０００万円特別控除」です。一定の条件を満たせば、最大３０００万円までの譲渡所得を控除でき、大幅に節税できます。この制度を知らずに通常通り申告してしまい、本来払わなくてもよかった税金を納めてしまう人も少なくありませんので、事前の知ら調べを忘れないようにしましょう。

まとめ

空き家の売却をスムーズに進めるために必要なのは、今回ご紹介した５つのステップです。相続登記を最優先で済ませること、相続人同士の合意形成を早めに進めること、修繕の要否を冷静に判断すること、売却チャネルを比較検討すること、そして税金と法制度を理解しておくことです。

特に２０２４年の相続登記義務化は、空き家を所有する人にとって「待ったなしの課題」です。登記を済ませておけば、売却の準備もスムーズに進み、余計なトラブルを避けることができます。逆に、登記を放置すれば過料のリスクだけでなく、売却の機会を失い、資産価値を減らすことになりかねません。

空き家は放置すれば「負の遺産」となります。しかし、適切に管理し、登記と税制を整えたうえで売却を進めれば「次の世代に活かせる資産」へと変えることができます。「まだ大丈夫」と思っているうちに、相続人間の対立や税金負担で身動きが取れなくなるケースは珍しくありません。

ある不動産オーナーはこう語っています。「最初は面倒だと思ったが、登記を済ませて専門家に相談したことで、売却までの流れが一気にスムーズになった。行動を後回しにしなかったことが結果的に家族を助けた」。

今こそ一歩踏み出し、空き家を未来に活かす選択をしてみてはいかがでしょうか。登記義務化の時代において、早めの行動こそが最大の武器となります。

「実家を相続したけれど、誰も住んでいない」「転勤で長期不在になり、家が空き家状態になっている」。

こうした悩みを抱える人は年々増えています。総務省の住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家数は８４９万戸を超え、住宅総数の１３．６％に達しています。これは日本に存在する住宅の約７戸に１戸が空き家であることを意味し、社会的にも非常に深刻な問題です。

では、どうすれば空き家を安全かつ価値ある状態で維持できるのでしょうか。ここでは、空き家オーナーが最低限やるべき５つの基本管理を、実際の事例や注意点を交えながら解説していきます。

空き家が引き起こす諸問題

空き家を放置すればするほど、建物の劣化は加速度的に進みます。屋根からの雨漏り、湿気によるカビやシロアリ被害、雑草の繁茂による景観悪化。さらに「人の気配がしない家」は犯罪の温床にもなり、不法侵入や放火などのリスクが高まります。こうした事態は所有者だけでなく、近隣住民にとっても迷惑となり、時にはトラブルの火種にもなります。

加えて、２０１５年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、適切に管理されていない空き家は「特定空家等」に指定され、自治体から指導や命令を受ける可能性があります。さらに、これまで住宅用地に適用されていた固定資産税の軽減措置が外され、税金が数倍になることもあります。つまり、空き家を放置することは「資産価値の低下」だけではなく、「経済的な負担増」にも直結するのです。

定期的な換気と掃除　―　家を呼吸させる重要性

人が住まなくなった家は、驚くほど早く傷んでいきます。その最大の原因は「湿気」です。家は人が生活することで自然に換気され、湿気が外へ排出されます。しかし空き家になると空気の流れが止まり、湿気がこもることでカビの発生や木材の腐朽、シロアリ被害が一気に広がってしまいます。

実際に、半年間空き家を放置しただけで畳一面にカビが生え、壁紙が黒ずみ、家全体がカビ臭に覆われたという事例もあります。こうした劣化が進むと、修繕費用は数十万円から数百万円に膨れ上がり、売却する際にも価格が大幅に下がる要因になります。

これを防ぐには、定期的に窓を開けて空気を入れ替えることが欠かせません。少なくとも月に１回は家に立ち入り、各部屋の窓を開けて２０〜３０分程度換気を行うのが理想です。その際、押し入れや収納スペースも開け放ち、空気を循環させることが重要です。

また、掃除も並行して行うべきです。床に溜まったホコリは湿気を含んでカビの原因になります。掃除機をかけ、雑巾で水拭きをすれば清潔な状態を保てます。さらに、水道を止めている場合でも、排水トラップに少量の水を流しておくことを忘れてはいけません。これを怠ると下水から悪臭や害虫が侵入するリスクが高まります。つまり、空き家を「呼吸させる」ことが最初の管理の基本なのです。

庭木・雑草の手入れ　―　外観は防犯にも直結する

空き家管理で見落とされがちなのが、庭や敷地の手入れです。人が住んでいない家は、外観にこそ大きな差が表れます。庭木が伸び放題になり、雑草が腰の高さまで繁茂している光景は、通りがかった誰の目にも「この家は空き家だ」と伝わってしまいます。

こうした状態は防犯上きわめて危険です。不法侵入や放火、さらにはゴミの不法投棄の標的になりやすくなります。また、隣家の敷地に枝が越境したり、雑草の種が飛んだりして近隣住民に迷惑をかけることもあります。実際に「お宅の庭木が道路にはみ出して通行の邪魔になっている」と苦情を受け、近隣トラブルに発展した例も報告されています。

そのため、外観を整えることは単なる美観の問題ではなく、防犯や近隣との良好な関係を守るためにも不可欠です。具体的には、年に数回は庭木を剪定し、雑草を刈る必要があります。自分でできない場合は、造園業者やシルバー人材センターに依頼するのも一案です。最近では、空き家管理専門の業者が「草刈り込みの管理パッケージ」を提供しているため、それを利用する人も増えています。「庭が荒れているかどうか」で、その家が管理されているか否かが一目でわかります。つまり庭木や雑草の手入れは、資産価値を守ると同時に、地域社会に対する所有者の責任を果たす行為でもあるのです。

郵便物・チラシの整理　―　放置は防犯リスクを高める

空き家の防犯で意外と見落とされがちなのが、ポストに溜まる郵便物やチラシです。ポストがチラシであふれ返っている状態は、周囲に「この家は人が住んでいません」と宣言しているようなものです。空き巣や不審者にとって格好の目印となり、侵入被害につながる可能性が高まります。

さらに問題なのは、郵便物に含まれる個人情報です。電気・水道の請求書、金融機関からの通知書、クレジットカード会社からの封筒。これらがそのまま放置されれば、個人情報の流出や悪用につながる危険があります。実際に、ポストから抜き取られた書類を悪用され、詐欺や不正利用に巻き込まれた例も存在します。

対策としては、定期的に郵便物を回収することが第一です。自分で管理できない場合は、信頼できる知人に依頼するか、郵便局の転送サービスを利用する方法もあります。現在の住居に郵便物を送ってもらえば、重要書類を見落とすこともなく、防犯上のリスクも大きく減らせます。

また、ポストに「チラシ投函ご遠慮ください」と掲示するだけでも、不要な紙類の投函をある程度防ぐことができます。近年では、空き家管理サービスが「郵便物回収」をメニューに含めており、定期的に中身を写真で報告してくれるケースもあります。こうした仕組みを活用すれば、遠方に住んでいるオーナーでも安心して管理を続けられるのです。

火災保険・地震保険の確認　―　空き家こそリスクが高い

「人が住んでいないから保険は必要ない」と考える方は少なくありません。しかし実際には、空き家だからこそ火災や自然災害のリスクが高まるのです。空き家は人の目が届かないため、火の不始末や漏電に気づきにくく、放火の標的にもなりやすいとされています。また、地震や台風で屋根瓦や外壁が崩れた場合、近隣の住宅や通行人に被害を及ぼせば、所有者が損害賠償責任を負うことにもなります。つまり、空き家を所有することは潜在的なリスクを背負っているのと同じなのです。

さらに注意すべきは、契約している保険が「居住用」を前提にしている場合です。例えば火災保険は、居住者がいることを前提に補償内容が設定されていることが多く、空き家になった時点で補償範囲が制限されたり、場合によっては適用外になることもあります。実際に「居住者がいないことを保険会社に知らせていなかったため、火災が起きても補償を受けられなかった」という事例も報告されています。

このような事態を防ぐためには、現在加入している保険が「空き家」であっても適用されるのかを必ず確認し、必要に応じて「空き家向け保険」に切り替えることが必要です。最近は、定期的に巡回点検をすることを条件に、空き家を対象にした火災保険や地震保険を提供する保険会社も増えてきました。費用は月々数千円からですが、もしもの時に数百万円、数千万円の損害をカバーできると考えれば、決して高い投資ではありません。

保険を見直すことは、空き家オーナーが背負うリスクを減らし、安心感を得るための重要なステップです。

管理代行サービスの活用方法　―　遠方でも安心の仕組み

「空き家の管理が必要なのはわかっているけれど、遠方に住んでいて通うのが難しい」「仕事が忙しくてなかなか足を運べない」。そんな悩みを抱える人は少なくありません。その解決策となるのが、専門の管理代行サービスです。

管理代行サービスでは、所有者の代わりに専門スタッフが定期的に家を訪問し、室内の換気や簡単な掃除、郵便物の回収、庭木や雑草の手入れ、雨漏りや外壁の点検などを行います。サービス内容によっては、巡回時に撮影した写真や点検報告書をメールで送ってくれるところもあり、遠方のオーナーでも現状を把握できます。

例えば、ある地方に空き家を持つ首都圏在住の男性は、月１回の巡回サービスを依頼しました。スタッフが換気と清掃を行い、郵便物を整理して報告してくれるため、家の状態が良好に保たれ、近隣からの苦情も一切なくなったといいます。結果的に、売却を検討する際にも建物が劣化していなかったため、スムーズに契約が成立しました。

管理代行の費用は月々５，０００円〜２万円程度と幅がありますが、放置による劣化やトラブルで数十万円、数百万円の修繕費用がかかるリスクを考えれば、むしろ安い投資といえるでしょう。最近では、自治体が地元の事業者と連携して「空き家管理支援制度」を設けている場合もあり、費用の一部が助成されることもあります。つまり「自分で管理できないなら、専門家に委ねる」という選択は、空き家オーナーにとって現実的かつ安心できる方法なのです。

まとめ

ここまで解説してきたように、空き家を所有する以上、放置は大きなリスクを伴います。資産価値の低下だけでなく、税金の増加、近隣トラブル、さらには法的責任にまで発展する可能性があります。しかし、基本的な管理を実践すれば、こうしたリスクを大幅に減らし、家を「負の遺産」から「活かせる資産」へと変えることができます。

定期的な換気と掃除で湿気や劣化を防ぐこと。庭木や雑草を整えて外観を保ち、防犯と地域の調和を守ること。郵便物やチラシを整理して、不法侵入のリスクを下げること。火災保険や地震保険を見直して、万が一に備えること。そして、自分で管理できないときには管理代行サービスを活用して安心を確保すること。

この５つの基本を守るだけで、空き家は確実に「安全で価値ある状態」に維持できます。ある空き家オーナーは「放置したままでは不安しかなかったが、管理を始めたことで家に対する見方が変わり、売却や活用の選択肢も広がった」と語っています。

空き家管理は、所有者にとって責任であると同時に、未来への投資でもあります。「まだ大丈夫」と後回しにするのではなく、今日から一つずつ行動を始めてみましょう。その一歩が、資産を守り、地域を守り、家族の安心を守ることにつながるのです。

親から実家を相続したものの、誰も住む予定がなく空き家になってしまった。あるいは転勤や転居のために長期間使われていない家を抱えている。そうした状況は今の日本で決して珍しくありません。総務省の調査では、全国の空き家は８４９万戸を超え、住宅全体の１３．６％に達しています。これは単なる数字ではなく、社会全体が直面している深刻な課題なのです。

だからこそ空き家のオーナーは、いま目の前の物件をどう扱うかを真剣に考える必要があります。選択肢は大きく三つあります。一つは貸して収益源に変えること。もう一つはリフォームして自分や家族が再利用すること。そして最後は売却して現金化することです。ここからは、それぞれの「３つの未来」を具体的に掘り下げていきます。

空き家を貸して収益源に変える未来

まず一つ目の選択肢は、空き家を「貸す」ことで新しい収益源に変える道です。人が住まなくなった家は急速に劣化しますが、誰かが生活を始めれば建物は呼吸を取り戻し、傷みの進行も抑えられます。さらに家賃収入という安定した利益が生まれ、オーナーにとって経済的なメリットも大きくなります。

たとえば地方都市にある古民家をリフォームして移住希望者に貸すケースがあります。ある男性は築四十年以上の木造住宅を約三百万円かけて改装しました。水回りや断熱性能を改善し、使いやすい住居に整えたところ、すぐに入居希望者が見つかり、毎月の家賃収入を得られるようになりました。その結果、維持費をカバーするどころかプラス収益となり、将来的に売却する際にも資産価値を保つことができました。

貸す方法にもバリエーションがあります。一般的な賃貸住宅として貸し出すのがもっともオーソドックスですが、広い家であればシェアハウスに改装するという選択肢もあります。学生や単身者に人気があり、複数人から安定した収入を得られるメリットがあります。また、観光地や地方移住者が増えている地域では、民泊やゲストハウスとしての活用も注目されています。短期滞在者向けに開放することで、通常の賃貸よりも高い収益を得られる場合もあります。

もちろんデメリットもあります。リフォームには初期投資が必要であり、家の状態によっては数百万円単位の費用がかかります。また、入居者とのやり取りや修繕対応といった管理業務をどうするかも大きな課題です。管理会社に委託すれば安心ですが、その分手数料が発生し、収益は目減りします。それでも、空き家をそのまま放置して資産価値を失わせるより、貸して収益を得る方が合理的な選択となるケースは多いのです。

リフォームして再び家族の拠点にする未来

二つ目の未来は「リフォームして自分や家族が再び住む」という選択です。親から受け継いだ家には思い出が詰まっており、単なる資産として処分することに抵抗を感じる人も少なくありません。そのため、感情的な価値を重視してリフォームし、家族の拠点として再利用する人が増えています。

ある女性は相続した築四十年の実家を大幅にリフォームし、都会と田舎を行き来する「二拠点生活」を始めました。平日は都会で働き、週末や長期休暇には田舎の家で自然に囲まれた時間を過ごす。そこには両親の記憶や地域の人とのつながりが残っており、単なる住まい以上の価値を感じるといいます。彼女は「家を売らずに残したことで、心の豊かさを手に入れた」と語っています。

ただし、この道には現実的な課題も多く存在します。築年数の古い住宅では、耐震性や断熱性能が現代の基準に合わず、大規模な改修工事が必要になります。費用は新築と同じ、あるいはそれ以上にかかることも珍しくありません。さらに、リフォームしたものの実際にはほとんど利用せず、再び空き家状態に戻ってしまうケースもあります。そうなれば費用だけが無駄になるリスクがあります。

それでも家族の思い出を守りたい、親の残した家を大切にしたいという気持ちは数字では測れない価値です。老後の住まいとして活用したり、子世帯に提供して住宅事情を助けたりと、ライフステージに応じて活かし方は多様です。経済的合理性だけでなく、精神的な豊かさや家族のつながりを重視する人にとっては、リフォームによる再利用は大きな意味を持つ未来なのです。

売却して現金化する未来

三つ目の未来は「売却して現金化する」という選択です。もっともシンプルで確実に負担から解放される方法であり、経済的にもメリットが大きい手段です。

空き家は所有しているだけで固定資産税や都市計画税といった維持費がかかります。さらに、管理を怠れば劣化が進み、資産価値は下がる一方です。売却を決断すれば、これらの負担から一気に解放され、まとまった現金を手に入れることができます。その資金を老後の生活費や子どもの教育資金、あるいは新しい住まいの購入に充てることも可能です。

実際に東京都内で相続した空き家を売却したある男性は、相続登記を早めに済ませて不動産会社に依頼しました。すると数か月で買主が見つかり、想定より高い価格で売却することができました。得られた資金は子どもの進学費用に充てられ、「放置せず早めに動いたことが何より正解だった」と振り返っています。

売却を考える際に重要なのは、税制上の優遇措置です。特に注目すべきは「被相続人居住用財産の３０００万円特別控除」です。これは、相続によって取得した家屋を売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大３０００万円を控除できるという制度です。例えば２０００万円で家を売却し、譲渡所得が２５００万円出たとしても、この制度を使えば課税対象はゼロになります。制度の活用によって税負担を大幅に減らすことができるのです。

もちろんデメリットもあります。長年家族が暮らしてきた思い出の詰まった家を手放すことは、感情的に割り切れないものです。さらに地方の築古物件では需要が低く、なかなか買い手がつかないこともあります。それでも「所有するだけで損をする状況」になりつつある今、売却を選ぶことは冷静で合理的な判断といえるでしょう。

未来を考えるために必要な知識

空き家の未来をどうするかを決めるとき、感情や直感だけで判断するのは危険です。資産の行方を決定する以上、法律や税金、市場の動きなど最低限の知識を持っておくことが不可欠です。これらを理解しているかどうかで、最終的な選択の質と結果は大きく変わってきます。

まず押さえておくべきは、登記と相続の仕組みです。２０２４年４月から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得した人は「相続があったことを知った日から３年以内」に登記を行わなければならなくなりました。登記を怠れば１０万円以下の過料を科される可能性があるだけでなく、売却や賃貸契約といった具体的な取引が不可能になります。つまり、どの未来を選ぶにしても「まず登記を済ませる」ことが出発点となるのです。さらに、複数の相続人がいる場合には遺産分割協議を通じて所有者を確定する必要がありますが、意見が対立すると調停や裁判に進むこともあります。判断を先延ばしにせず、家族が健在なうちから話し合っておくことが非常に重要です。

次に意識すべきなのが税金や制度の知識です。空き家の所有は常に固定資産税という負担を伴います。適切に管理されず「特定空家等」に指定されれば、それまで受けられていた住宅用地の軽減措置が外され、税額が数倍に跳ね上がることもあります。また、売却する場合には譲渡所得税がかかりますが、相続で取得した住宅には「被相続人居住用財産の３０００万円特別控除」という優遇制度があります。条件を満たせば課税所得を大幅に減らせるため、税金を最小限に抑えるためには制度を正しく理解し活用することが欠かせません。相続税についても、不動産の評価額次第で大きな負担が発生するため、専門家への早めの相談が将来の安心につながります。

さらに忘れてはならないのが市場と地域の動向です。都市部の駅近物件であれば需要が高く、リフォームをすれば賃貸や売却に有利に働きます。一方で地方の過疎地域では買い手や借り手がなかなか見つからず、思い出だけで抱えてしまうと資産が負債に変わってしまうこともあります。ただし、自治体によっては空き家バンクや移住支援制度、リフォーム補助金を用意しているところもあります。地域の制度を調べて活用できるかどうかで、選択肢は大きく広がるでしょう。

また、空き家を所有することは保険やリスク管理の面でも知識が求められます。人が住んでいない家は火災や漏電、台風などの自然災害に対して脆弱で、放火や不法侵入の標的になるリスクも高まります。居住用を前提とした火災保険や地震保険は、空き家になると補償が制限されたり適用外となる場合があるため、必ず契約内容を確認する必要があります。場合によっては空き家専用の保険へ切り替えることが、将来の損害を防ぐ唯一の備えになるのです。

このように、登記と相続、税金と制度、市場の動き、そして保険とリスク管理。これらを理解したうえで未来の選択を考えなければ、感情や思い出に流されて誤った判断をしてしまう危険があります。逆に言えば、この知識を持つことで、貸すにしても、活かすにしても、売るにしても、自信を持って判断できるようになるのです。

まとめ　―　あなたの空き家が描く未来はどの道か

空き家をどうするかという問いに、正解は一つではありません。

貸すことで収益を得ながら資産を維持することもできるし、リフォームして自分や家族の拠点にすれば思い出を守りながら暮らしを豊かにできます。そして売却を選べば、管理の負担から解放され、まとまった資金を新しいライフプランに活かすことができます。

大切なのは、空き家を放置しないことです。放置すれば資産価値は減り続け、固定資産税や修繕費といった負担だけが積み重なります。さらに、２０２４年からの相続登記義務化により「相続したけれど名義変更していない」という状態は法的にも許されなくなりました。動かずに時間が経てば経つほど、選択肢は狭まり、負担は増すばかりです。

ある不動産コンサルタントはこう言います。「空き家は放置すれば負の遺産。しかし行動次第で、地域を救う資産にもなる」。これは決して大げさな表現ではありません。貸すことで移住者や若者に住まいを提供でき、リフォームすることで家族のつながりを守れます。売却すれば、買い手が新しい暮らしを築き、地域に新しい風を吹き込むかもしれません。つまり空き家の未来は、所有者の判断と行動次第で変わります。あなたの家をどうするかは、あなた自身のライフプラン、家族の希望、そして地域の状況によって決まります。

「貸す」「活かす」「売る」――この三つの未来のうち、どの道を選ぶにしても、最も重要なのは「今、動き出すこと」です。未来を描くのは、空き家そのものではなく、それをどう扱うかを決めるあなたの意思なのです。

茅葺の屋根、トタンの屋根、田舎にありそうな「古民家」には、多くの魅力が集まっています。そのこともあり、あえて古民家を買い取って居住したり、工房やカフェとして活用したりする人も増えています。いわば「古民家ブーム」ともいえる今の時代ですが、古民家だからと言って「使いづらい」「住みづらい」と言うわけではありません。むしろ、快適さとデザインを両立して暮らすことのできる「理想の物件」に生まれ変わらせることだって可能なのです。今回はそんな「田舎の古民家」について、現代風にリフォームする方法やポイントについてご紹介します。

日本の古民家の魅力

日本の古民家は、その美しい伝統的な建築様式と、自然との調和を追求した生活様式が魅力とされています。もともと古民家には、日本の伝統的な建築技術が生かされています。木材を主体とした素材感のある建築は、自然と調和し、温かみのある空間を作り出します。また、独特の屋根形状や、床の間、土間など、日本特有の空間設計が随所に見られます。そして古民家は、日本ならではの「四季折々の自然環境」と共生ができることを重視して作られています。例えば、広い縁側からは庭を楽しむことができ、季節感を感じながら過ごすことができます。また、自然の風を取り入れるための風除けや、夏を涼しく過ごすための土間など、自然の恵みを最大限に活かした設計がなされています。

なにより古民家は、地域の気候や風土に合わせた設計がなされており、エコロジーに配慮した生活を実現します。自然素材を利用した建築は、環境負荷が低く、また、自然の風や日差しを上手に利用することで、省エネルギーにも寄与します。別の言い方をすれば、古民家にはその地域の歴史や文化が息づいているとも言えます。それぞれの家が持つ独自の建築様式や内装は、その地域の風土や生活様式を映し出しており、それを守り続けることは文化的な価値を継承することにもつながります。これらのこともあり、令和の時代になってからは、古民家の再利用やリノベーションに注目が集まっています。

日本の古民家の特性（造り、素材、間取りなど）

前述したように、日本の古民家はその構造、素材、間取りのすべてにおいて、自然との調和と人々の生活を重視した特性が見られます。その結果、美しく、機能的で、持続可能な住まいが形成されていると言えます。具体的には、次に掲げる部分の特性が特徴的です。

構造

日本の古民家の構造は、主に木造で、伝統的な工法が用いられています。一般的には、柱と梁を組み合わせて骨組みを作り、そこに壁や屋根を取り付ける「枠組み構造」が採用されています。また、地震に強い「合掌造り」や、「掘りごたつ」がある「土間」なども特徴的です。雪の重みにも耐える構造は、現在の住宅に無い強さを持つことから、あえて日本の古民家を購入したいと考える人も増えています。

素材・材質

日本の古民家では、自然素材が主に用いられています。建材としては、柱や梁には木材が、壁には土壁や紙、屋根には瓦や茅（かや）が使用されることが多いです。また、畳や襖（ふすま）、障子などの内装にも、竹や和紙などの自然素材が豊かに使われています。そのため、化学物質にアレルギーがある人たちが、日本の古民家を購入して、ストレスフリーな生活をしたいと考える人も多いようです。

間取り

古民家の間取りは、生活様式や風土に密接に関連しています。一般的に、中心に「広間」や「土間」を配置し、その周囲に部屋を配する「中心集成型」の間取りが採用されています。また、「縁側」があり、家の内外を自由に行き来できるようになっているのも特徴的です。部屋の区切りは、移動可能な襖や障子によって柔軟に変えられるため、生活のさまざまなシーンに対応できるのも魅力の一つです。その他、複数の部屋があるため、ライフスタイルの変化に応じて部屋の使用方法を変化させることができるのも魅力の１つと言えます。

日本の古民家の特性を活かすリフォームのポイント

日本の古民家と言えども、令和の時代になると、どうしても使いづらさや休みづらさを感じてしまうこともあり得ます。でも、リフォームを行うことで日本の古民家の特性を活かしながら、現代風のライフスタイルを楽しむことも可能です。この章では、実際にリフォームを行う際のポイントについて解説します。

建物の安全性確認

古民家のリフォームには、まず建物の安全性の確認が必要です。耐震性や耐久性をチェックし、必要であれば補強工事を行うことが大切です。また、建物の構造や状態を理解するためにも、専門家の意見を求めることをお勧めします。特に、建築基準法における耐震基準は、建築物が地震による揺れに耐えられるよう、その強度や構造について定めたものであり、住宅の建築年度によって耐震性能に大きな相違があります。なお、日本では１９８１年に大きな改訂が行われ、新築の建物に対してはより厳しい耐震基準が適用されるようになりました。これ以前に建てられた建物については、改修やリフォームの際に耐震補強を行うことが推奨されています。

現代風生活スタイルへの適応

伝統的な古民家の生活様式と現代の生活スタイルは異なるため、リフォーム時にはその適応が求められます。例えば、バスルームやキッチンの設備を最新のものに更新したり、エアコンやインターネットの設備を整えたりするなど、現代の生活に必要な設備を追加することが考えられます。特に「トイレ」に関しては、下水道の整備に伴って水洗トイレが主流となっていますが、下水道が未整備の場合には汲み取り式のトイレや、簡易水洗のトイレもありますので、必要であればリフォームを行う必要があります。

省エネ＆エコロジー対策

古民家は自然素材を利用していますが、断熱性や省エネ性には改善の余地があります。リフォーム時には、断熱材を追加したり、エネルギー効率の良い設備を選んだりすることで、省エネ＆エコロジー対策を推進できます。具体的には、断熱材を補強したり、窓ガラスを複層ガラスに変えたりすることで、冷暖房の効率を向上させ、エネルギー消費を抑えることができれば、電気代の節約にもつながり、環境にも財布にもやさしい住まいとなるでしょう。

地元住民との関係性構築

古民家のリフォームは、もともとその古民家がある地元住民との関係性にも影響を与えます。地元の風土や歴史を尊重し、地域社会との調和を図ることが大切です。いわば「よそ者」扱いされることで、せっかくいい古民家を手に入れてリフォームをしても、その地域で暮らしていくことが精神的に厳しくなってしまうこともありますから、古民家を購入する前にその地域のことを知ろうとする努力が欠かせません。例えば、地元の工務店や職人を積極的に巻き込むことで、地域経済にも貢献できるし、地元の人々との人的交流を図ることで、その後の生活を過ごしやすくなるなどのメリットも考慮すべきでしょう。

　リフォーム時に必ず確認しておく事項

実際に、古民家をリフォームする際には、さまざまな確認事項があります。具体的には、次に挙げる事項について、特に確認しておくことをお勧めします。

下水道の有無

古民家は、しばしば下水道が整備されていない地域に存在することがあります。リフォーム時には、生活排水処理の方法について考慮が必要です。公共下水道が引かれていない場合、浄化槽の設置や保守管理が必要となる可能性があります。浄化槽の設置については、自治体によって補助制度を設けている場合もありますので、事前に確認しましょう。

建ぺい率の確認

建ぺい率は、敷地面積に対する建物の面積の割合を示し、各自治体の条例で定められています。リフォームで建物の規模を大きくする予定がある場合、建ぺい率を超えないように注意が必要です。また、敷地内に新たな建物を建てる場合も同様です。古民家の床面積が増加するようなリフォームをする際には、設計担当者と細かい打ち合わせが欠かせません。

自治体独自のリフォーム補助金制度

多くの自治体では、古民家の修復やリフォームを支援するための補助金制度を設けています。リフォーム計画を立てる際には、住んでいる自治体の補助金制度を調査し、活用できる可能性がないか確認すると良いでしょう。補助金の金額は自治体や補助内容により大きく異なります。一般的には、リフォーム費用の一部（例えば１／３や１／２など）が補助されることが多いです。また、補助金の上限額も設けられており、数十万円から数百万円までと幅広い設定額となっています。また、条件として申請者がその自治体に移住するなどの条件がある場合もあるので、事前に確認しましょう。

田舎の古民家を現代風にリフォームするには？そのポイントは？まとめ

田舎の古民家を現代風にリフォームする際には、まず建物の現状を把握しましょう。建物の構造や状態、老朽化の度合いなどを専門家と一緒にチェックします。特に耐震性の確認は重要で、必要であれば補強工事を行うことが求められます。なお、古民家の生活様式と現代の生活スタイルは異なるため、リフォーム時にはその適応が求められます。バスルームやキッチンの設備を最新のものに更新したり、エアコンやインターネットの設備を整えたりするなど、現代の生活に必要な設備を追加することが考えられます。古民家は、断熱性や省エネ性には改善の余地があります。リフォーム時には、断熱材を追加したり、エネルギー効率の良い設備を選んだりすることで、省エネ＆エコロジー対策を推進できます。

なにより、リフォームにはそれなりの費用がかかります。事前に予算を計画し、可能な限りコストオーバーしないように注意が必要です。今回ご紹介したポイントを踏まえて、快適な生活環境と古民家の魅力を両立させるリフォームを目指しましょう。

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空き家を民泊物件に転用する流れは、観光業の成長、インターネットの普及、そしてシェアエコノミーの拡大などが背景にあります。観光地での宿泊需要が増加する中、従来の宿泊施設だけでは需要を満たせなくなり、空き家を民泊として提供することで、宿泊施設の供給が拡大しました。同時に、宿泊者は個性的でローカルな雰囲気を求め、民泊がその期待に応えることができます。一方で、オンラインプラットフォームの普及により、宿泊施設を容易に探すことができ、個人が手軽に運営できるようになりました。これにより、個人所有の空き家も民泊事業の一翼を担うようになり、所有者には追加収入の機会が生まれました。ただし、これには規制や地域社会との調和など、課題も存在し、バランスを取る必要があります。今回は空き家を民泊物件に転用することについて、注意事項などを解説します。

空き家を民泊物件にすることは「可能」

空き家を民泊物件に転用することは原則として法的に可能ですが、順守すべき法律や規制が存在します。まず、守るべき法律として「住宅宿泊事業法」（通称：民泊新法）があり、これに基づき、一定の条件をクリアすれば空き家を合法的に民泊として利用できます。この法律の下では、事前に所轄の宿泊事業者登録を行い、安全基準や近隣との調和を図るための配慮が求められます。また、地方自治体によっては独自の条例を定めて、民泊の乱立を避ける取り組みを実施している場合もあるため、これらも確認して順守する必要があります。

これらの法律や条例が生まれた背景には、地域経済への貢献や観光振興、資産の活用促進などがあります。一方で、無許可で民泊を運営すると罰則が科せられたり、近隣住民とのトラブルや安全面の問題が生じたりする可能性があるため、法令順守は不可欠です。つまり、空き家を民泊に転用することは、法的な規制と調和しながら、地域社会との共生を図ることが必要不可欠であることを認識しておく必要があります。

民泊物件にできる空き家の条件

この章では、民泊物件に転用できる空き家の条件について、項目ごとに解説します。

人が住むことができる住宅であること

空き家を民泊用物件として利用するためには、まず最も基本的な条件として、その建物が、居住するための住宅であることが求められます。これは、居住空間や生活設備が十分に整った住宅であることを指し、部屋数や設備の充実度、衛生条件などが、快適な滞在が可能な水準にあることが期待されます。これにより、宿泊者に安心して宿泊してもらうための基本的な要件が満たされます。

民泊の営業日数が基準日数以下であること

住宅宿泊事業法に基づく規制の一環として、民泊の営業日数には制限があります。基準日数以下であることが求められ、これは地域ごとに異なることがあります。この条件は、長期の無人状態を防ぐために設けられています。基準日数を守ることで、地域住民との調和をはかりながら、適切に民泊を運営することが期待されます。

消防用設備を備えている住宅であること

民泊としての安全性を確保するため、建物は適切な消防用設備を備えている必要があります。これには火災警報器や消火器、非常口などが含まれます。これらの設備は、宿泊者や周辺住民の安全を確保し、火災発生時の早期発見や対処を可能にするために欠かせません。いわゆる「防火設備」は、消防法や地方自治体の条例に基づいて規定されており、防火管理者など所定の講習を受けた管理人を置く義務もありますので、合わせて確認しておきましょう。

建築基準法に合致している住宅であること

建築基準法は、建物の構造や耐久性、安全性などを規定した法律です。民泊として利用される建物もこれに合致している必要があります。違法建築や耐震性不足などの問題を防ぐため、建築基準法を順守することが求められます。建築基準法に基づいた建物は、地震などの災害に対する安全性が確保され、宿泊者や周辺住民の安全を守る要件となります。

空き家を民泊として再生する方法：収益化の秘訣とリスク管理のポイント | 民泊M＆A仲介ならTabiji Partners

空き家を民泊物件にする際のリフォームポイント

空き家の中には、民泊物件とするには少々設備が不足している状態の住居も存在します。特に、外国人観光客を招き入れようとする場合には、さまざまな設備が不足することもあります。次に掲げる施設の設置について、リフォームをすることも検討しましょう。

キッチン・ダイニングエリア

キッチン・ダイニングエリアは、宿泊者が自炊や食事を楽しむための重要なスペースです。リフォームにより、使い勝手の良いキッチンや広々としたダイニングスペースを提供できれば、宿泊者の快適な滞在が期待できます。また、地元の食材や料理文化を楽しむ場としても活用できます。ホストとして、それらのイベントを開催したり、冷蔵庫などを整備して、宿泊者が利用しやすい環境を整えることもおススメです。

バスルーム・トイレ

快適で清潔なバスルーム・トイレは、宿泊者の満足度向上に直結します。リフォームにより、モダンで機能的な浴室やトイレを提供することで、宿泊者は心地よいバスタイムを過ごせます。清潔感ある設備は評判向上やリピーターの獲得につながります。特にトイレは、洋式トイレにしないと、日本人でも利用を忌避することが増えてきましたので、様式の水洗トイレにリフォームすることをおすすめします。

寝室

寝室は宿泊者がリラックスし、良質な睡眠を得るための重要なスペースです。ベッドや寝具、収納スペースなどのリフォームにより、快適な寝室環境を提供できれば、宿泊者の満足度が向上します。スタイリッシュでくつろげる寝室は良い口コミを生む要素となります。合わせて、エアコンの整備など、寝苦しい気候であっても快適に睡眠できる環境を整備することも重要です。

共有スペースやラウンジ

宿泊者同士が交流できる共有スペースやラウンジは、滞在体験を豊かにする要素です。リフォームにより、くつろぎやすく、コミュニケーションが生まれやすい空間を提供できれば、宿泊者はより充実した滞在を楽しむことができます。親しみやすい雰囲気を演出し、地域への愛着を育む助けにもなります。また、Ｗｉ－Ｆｉを充実させることで、外国人のみならず、ノマドワーカーなど日本人の需要を喚起することも可能です。

民泊開業前の諸手続き

民泊を開業する前には、いくつかの公的な手続きが必要です。以下に、主要な手続きを手順ごとに整理します。ただし、地域によって異なる法規制があるため、具体的な手続きは該当する地域の法律や規定に基づいて行う必要があります。自治体によっては相談窓口を設けているところもあるので、先に相談に行くこともおススメします。

法的な条件の確認と土地利用制限の確認

地域の都市計画法や土地利用制限を確認し、民泊を運営することが法的に認められているか確認します。特に居住地域で、民泊の営業が許可されているかを確認します。

宿泊業者の登録

地方自治体の宿泊業者登録制度に基づき、宿泊業者として登録を行います。登録には一定の書類や情報提出が必要です。

建築基準法や防火対策の確認

民泊施設が建築基準法や防火対策に準拠していることを確認します。必要に応じて建築物の耐火性や非常口の確保などに対するリフォームが必要となります。

住宅宿泊事業法に基づく届出

住宅宿泊事業法が適用される場合、所轄の警察署に営業の届け出を行います。必要な書類や情報を提出し、届出を完了させます。上記①～③の手続きを行い、それぞれが承認されていることが条件となるので、同時進行で準備を勧めましょう。

税務申告と消費税の確認

収益に対する税務申告を行います。また、消費税についても適切な手続きを行います。不明瞭な場合は、税務署や専門家のアドバイスを受けることが重要です。

保険の検討と加入

民泊運営に際しては、損害保険や責任保険などの保険に加入することが望ましいです。宿泊者や施設に関するリスクに備えるために保険の検討が必要です。開業までには加入しておくことが必須です。

空き家を民泊物件にとして活用できる？リフォームは必須？まとめ

空き家を民泊物件として活用する際には、慎重な計画と運営が重要です。例えば法的な規制と条件についても、地域によって法的な規制が異なります。住宅宿泊事業法や建築基準法、都市計画法など関連法令を確認し、遵守することが不可欠です。営業許可の取得や登録、届出など、必要な手続きを実施するようにしましょう。あわせて、地域社会とのコミュニケーションも重要視しましょう。民泊を成功させるにあたっては、近隣住民との良好な関係は成功の鍵です。民泊の計画や運営に際しては、地元住民に対して十分な説明やコミュニケーションをとり、協力を得る努力が必要であり、これはトラブルを未然に防ぐためにも重要です。

また、宿泊者に安心して滞在してもらうために、施設の安全性と快適さを重視します。消防法や建築基準法に基づき、防火対策や非常設備の整備を確認し、清潔で心地よい環境を提供します。その他、地域の観光地や特産品、観光名所に近い場所であることを強調するなど、宣伝を欠かさないことで、一定の収益を確保することもできるでしょう。「Ｂｏｏｋｉｎｇ．ｃｏｍ」などのオンラインプラットフォームを利用して適切に宣伝することで、予約の増加が期待できます。その際に、魅力的な設備やユニークなアピールポイントを整備し、他の民泊と差別化を図ることで、宿泊者が求める設備やサービスを提供し、顧客の獲得を図ることも欠かせません。ぜひこの機会に「おもてなし」についても考えて、空き家の効率の良い活用を検討しましょう。

古民家の民泊をするメリットとは？参考にしたい事例もご紹介  | 民泊・Airbnb運営管理代行の株式会社プレイズ

管理が行き届かない空き家が劣化し、周辺の住民の生活に支障をきたしている事例が続出しています。それらの解消を目指すべく、自治体が空き家の解体に補助金を交付する制度が導入されています。例えば、愛知県岡崎市では「空き家等解体補助金制度」を導入し、空き家の解体に取り組む所有者に対して補助金を提供しています。この制度では、特定の条件を満たす空き家を解体する際、補助金を交付する仕組みが整備されています。

岡崎市の場合、解体する空き家が一定の条件を満たすことが条件となります。例えば、特定の年月までに建築確認を取得していない空き家や、防火地域内にあるが建築物の耐火性能が不十分な場合などが対象とされています。補助対象経費の対象範囲としては、解体にかかる経費の一部を補助するものであり、具体的な補助対象経費の範囲が指定されています。これには解体工事や撤去費用、環境対策工事などが含まれます。

これらの補助金制度は、地域振興やまちづくりに寄与することを目的としています。空き家の解体により、地域の景観改善や安全性向上が期待され、地域全体の発展に寄与すること、所有者の協力を得ながら地域全体の賑わいと安全性を向上させることを目指しています。これは、空き家問題の解決だけでなく、地域社会の健全な発展に資する政策と言えます。

自治体によっては空き家解体の補助金制度がある

自治体が、空き家解体の経費を補助する理由は複合的であり、社会的、経済的、環境的な側面が絡み合っています。例えば、空き家が増加すると、地域全体の景観が損なわれ、まちづくりに悪影響を及ぼします。補助金は解体による景観改善を促進し、地域の魅力向上に寄与します。また、老朽化した空き家を放置することにより、倒壊や火災などのリスクが高まります。そこで、補助金を出して空き家を解体してもらうことによって安全性が向上し、周辺住民や通行者の安全が確保されます。また、空き家は不法侵入や犯罪の温床となりやすいです。解体によってこれらのリスクを減少させ、地域の防犯効果が期待されます。

あわせて、地域経済の活性化も見込まれています。解体工事には建築業者や関連産業が携わり、これが地域経済の活性化につながります。新たな雇用の創出や事業機会の提供が期待されます。その他、空き家解体により、廃棄物の発生や環境への影響が軽減されます。再開発や再利用によって、より環境に優しいまちづくりが進みます。特に、空き家解体により生まれる空き地は、再開発や新たな建設プロジェクトに活用される可能性がうまれ、土地の有効活用が促進されます。

空き家の解体にかかる補助金の金額は、各自治体が決めるため地域ごとにばらつきがあります。でも、一般的には空き家の解体にかかったすべての経費を基準として、その一部を補助金として支給してくれる場合が多いです。補助金額を決める基準は、一般的に「空き家の解体にかかった経費の２分の１」のように、支給する割合を定めている場合が多いです。割合は２分の１のところもあれば３分の１のところもあり、自治体によってまちまちです。また、「上限額５０万円」と付記されていれば、すべての経費の２分の１で計算した補助金額が１００万円であろうと８０万円であろうと、上限額いっぱいの５０万円しか補助金がもらえません。

補助金の対象となる空き家

空き家であれば、解体時に絶対に補助金が得られるわけではありません。空き家の状況や、空き家の解体を行う施主について、補助金の対象となるかどうか、基準を満たす必要があります。一般的には、次に掲げる基準を満たす必要があります。

１年以上居住していないこと

空き家が一定期間以上利用されていない場合、その建物の老朽化や安全性の低下が懸念されます。制度の目的はまちづくりに寄与することであり、長期間の無利用はまちづくりの進展を妨げる可能性があるためです。

個人が所有している空き家であること

個人所有の空き家にフォーカスすることで、個別の所有者と密に連携し、地域住民の協力を得ることが期待されます。あくまで個人が問題を抱えている空き家を解決するためであり、企業などがそのメリットを享受することは想定されていません。

一戸建て住宅であること

一戸建て住宅に焦点を当てることで、住宅地域の景観や住環境に対する影響が大きいと考えられます。この条件によって、住宅地域におけるまちづくりの向上が期待されます。

抵当権が設定されていないこと

抵当権が設定されている場合、補助金の効果が抵当権者に分散される可能性があります。解体補助制度は所有者が自己所有権を持つケースに焦点を当て、地域全体へのポジティブな影響を期待しています。

申請者が税金を滞納していないこと

税金の滞納がある場合、その所有者がまちづくりに協力的であるとは言い難くなります。滞納のないことを条件にすることで、まちづくりに参加する意欲のある所有者を対象にし、納税者を優先して補助金を交付する「平等の原理」を担保する狙いがあります。

賃貸物件でないこと

賃貸物件では所有者が異なるため、まちづくりの主体性や連携が難しいことがあります。補助金を所有者に提供することで、地域住民全体の利益を最大化しやすくなります。

まだ解体前であること

解体がすでに進んでいる場合、補助金が与えるべき効果が制限される可能性があります。まだ解体前の物件に補助を提供することで、解体が円滑かつ効果的に進行することが期待されます。

解体業者は地元の業者を使うこと

地元の業者を利用することで、地域経済の活性化や雇用の創出が期待されます。また、地元業者は地域の事情や特性に理解があり、スムーズな解体が期待できます。

申請者の収入が規定の金額以下であること

収入制限を設けることで、補助金を本当に必要としているのに、経済的に困難なために空き家の解体が困難である所有者に集中させることが可能です。これにより、公的資源を最も必要とするケースに集中し、社会的な公平性を保つことができます。

「特定空き家」に指定される前に解体するのがおすすめ

「特定空き家」とは、日本の空き家対策の一環として作られた法律「空き家等対策特別措置法」に基づいて各自治体が危険な空き家を指定できる制度のことです。これにより、特定の条件を満たす空き家が特定空き家として指定され、所有者には空き家の解体などを法的に義務化されるなど、空き家の解体が促進されることを狙っています。

実際、空き家の所有者にとって、空き家が「特定空き家」に指定されることはさまざまなデメリットを引き起こします。例えば、特定空き家に指定されると、土地と建物が一体化していることを条件に受けられる固定資産税の減税が受けられなくなり、所有者は増加する税金の負担を強いられることとなります。空き家にかかる税金としては「固定資産税」がありますが、固定資産税は市区町村が定める「課税標準」によって算出されます。固定資産税の仕組みとしては、空き家も含む「住宅」があるだけで、６分の１の減税がされて金額にして約１０万円も税額が変わってくる優遇措置が設けられています。空き家対策特別措置法では、管理が不十分で改善に応じない空き家を「特定空き家」に指定しますが、指定された空き家について、この優遇措置を適用しないこととしています。固定資産税は単純に６倍となります。

また、特定空き家になることで、近隣住民との間で不満やトラブルが生じる可能性があります。まちづくりに協力的でない所有者に対する反感が高まり、地域コミュニティに対する影響が懸念されます。さらに、所有者は解体や有効活用の方針を検討せざるを得なくなるとともに、その物件の資産価値の低下を招くことがあります。近隣住民や購入希望者にとっては、特定空き家に指定された物件は魅力が低くなる可能性があります。これらのデメリットを考慮しても、特定空き家に指定されないように事前に対策を講じることが、所有者にとって望ましい選択となります。

空き家の解体に補助金がもらえる？まとめ

空き家対策特別措置法は、管理の行き届かない空き家が増屋さないようにすることを目的としています。この法律は、空き家の管理をする人が負担に耐えかねて適切な管理ができなくなる前に、空き家を譲りやすくするための方策や空き家の管理について具体的な基準を設け、税法上の優遇措置の見直しを図ったことも大きな特徴です。

現実問題、管理の行き届いていない空き家が倒壊する事故や、空き家から繁茂した樹木の枝が隣接する民家や道路にはみ出したりする場合など、空き家にまつわるトラブルが年々増加しているのは事実です。かといって、空き家の管理を適正に行わせるには、根拠となる法律がなかったこともあり、国はようやく「空き家対策特別措置法」を定めることにしたのです。

基本的に、空き家の持ち主は、周辺の住民に迷惑を掛けないように適切な空き家の管理を行うべきです。それができない場合は、民間企業の空き家管理サービスを利用したり、空き家そのものの解体や売却を検討したりすることも必要です。実際「特定空き家」に指定されると、固定資産税の減免が受けられなくなり、持ち主の負担も増加することから、管理の手抜きをして目先の負担から逃れるのでなく、将来的に生じる負担も考慮して空き家の管理を行い、場合によっては空き家を手放すことや、補助金をもらって空き家の解体を速やかに行うなど、さまざまな選択肢を考慮することをお勧めします。

亡くなった両親が住んでいた実家の活用に、頭を抱えている人は、ここ数年増加しています。少子化の進行により、子どもたちはよりよい環境を求めて実家を離れて別の場所に居を構えることが増え、いわゆる「田舎」にある実家には、両親だけが生活していることも増えたからです。そして、両親が亡くなった後には、空き家となった実家や農地、場合によっては山林などがセットで残されるのです。これらの不動産の処分について、子どもたちの世代は苦慮することになります。

そんな令和の世の中において「空き家バンク」が脚光を集めています。空き家バンクは、全国の市区町村が実施している空き家解決のための施策の1つで、空き家を探している人であれば、空き家バンクを実際に見たことがある方も多いのではないでしょうか。逆に、空き家を処分したい人から見れば、空き家バンクの詳しい制度や使い方を知らない方も意外といるかと思います。今回は「空き家バンク」について、使い方やメリットなどを解説します。

空き家バンクは「空き家の利活用を勧める」仕組み

空き家バンクは、自治体が主体となって運営しているサービスです。所有している空き家を貸したい人や売りたい人が登録し、空き家バンクを介して空き家の購入を希望する人が情報を得ることのできるサービスです。この情報を元に、空き家を買いたい人や借りたい人が最良の物件を見つけて申し込み、購入や賃貸ができるのですが、昨今では移住を推進している自治体で「空き家バンク＋移住支援」など、さらなる施策を加えて実施している事例も多いです。移住を希望する人に対して、住むための空き家、就労するための職場さがし支援や営農支援、子ども連れの移住に対して保育所等のあっせんや医療費の軽減などを打ち出し、多くの移住者を呼び込もうと必死になっているのです。

自治体にとって、増え続けている空き家は、地域の安全な環境を脅かす問題ともなっています。古くなった空き家が倒壊する危険性があったり、空き家に不法侵入して犯罪の温床になったりするなど、管理の行き届いていない空き家対策は自治体にとっても頭の痛い問題となっています。そんな空き家の増加を防ぐために、空き家バンクなどを有効的に活用することで空き家を減らし、新たな空き家の利活用によって地域の活性化にもつながることから、積極的な空き家利用を目指しているのです。とはいえ、田舎の奥地にある空き家は、存在自体が知られていないため、さまざまな人々に空き家の情報を共有することができれば活用されやすくなると考えられた結果、空き家バンクが登場したのです。

空き家バンクのメリット

では、ここからは「空き家バンクのメリット」について、詳しく解説します。特に、処分を検討している空き家をお持ちの方には、ぜひ覚えておいていただきたいと思います。

不要な空き家を第三者に譲渡できる

自治体によって内容は少しずつ異なりますが、ほとんどの自治体で、空き家バンクを通じて空き家を取得した人を対象として、購入やリフォームに必要な費用の一部を補助したり助成したりする支援をおこなっています。空き家を購入したい人は、売却物件のある地域の自治体がどんな支援をおこなっているか調べて、利用できるものは積極的に利用し用としていますので、該当する地域に空き家を持っている人は、積極的に空き家バンクに登録する方がよいでしょう。

無料で登録が可能

不動産を売買する場合、一般的には仲介業者を通じて物件をゆだね、購入希望者を見つけて媒介契約を締結してもらうことになりますが、取引成立の暁には手数料を支払う必要があります。手数料は基本的に契約額に応じて一定のパーセントとなりますが、正直に言えば手間を掛けなくて済む分、いくらかの利益を持っていかれるわけで、あまり高額で売れるわけでもない空き家の売買で手数料を取られてしまっては、もうけなどほぼ吹き飛んでしまいます。その点空き家バンクの場合は、登録は無料なうえ、売買交渉は直接行うことになるので、売買利益はすべてあなたのものにすることだってできます。

地域に注目してもらうきっかけになる

空き家の存在を明らかにすることで、空き家問題を解決するために協力的な人々の参加を促すことも可能ですし、その地域全体の空き家を活用する機運を醸成し、積極的に移住者を受け入れやすい環境に整えていくことも可能でしょう。特に、移住者は「よそ者」扱いされることから移住を断念して去っていく事例もあることから、移住前にかなりの確認をしているのです。「よそ者」扱いされることがわかっている地域の空き家を購入しようとする移住者などいるわけありませんから、空き家バンクに登録することで一定の安心感を持ってもらえることも事実です。

空き家バンクのデメリット

では、この章では空き家バンクのデメリットをご紹介します。メリットもあればデメリットもあると言うのが何事においてもあるわけで、ここで紹介するデメリットを踏まえて、あなたの物件を少しでも魅力的な物件としてアピールできるようにされることをおすすめします。

登録数が少ないと見向きもしてもらえない

空き家バンクに、１００物件登録してある場合と、１０物件登録している場合とでは、どちらが魅力的に映るでしょうか。もちろん前者に決まっていますよね。登録すればすぐにでも希望者が見つかると言うのは早計で、多くの物件の中から希望する空き家を見つけたいと思うのが、購入希望者の理想です。なので、すぐにでも空き家を売りたいと考えている人にとって、登録数の少ない空き家バンクはお勧めできないのです。

希望者と直接交渉しなくてはならない

空き家バンクは営利目的ではないため、運営している自治体は契約や仲介に関与していません。そのため、自分で直接利用者と交渉する必要があります。契約を巡ってトラブルにつながる恐れもあることから、かなりシビアな交渉や説明を求められます。

契約までに時間がかかる

②のケースにも準じますが、無事に希望者との交渉が終わったとしても、契約に必要な契約書の文面や手続きは自分で行わないといけませんから、さらに手間は増えます。空き家バンクを運営している自治体によっては、この点のフォローを行う職員を配置している場合もあり、売主の手間を軽減できる可能性もありますが、まずは空き家バンクの運営が「どこからどこまでフォロー」してくれるのかを、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。

空き家バンクの成功事例をご紹介

２０２３年現在、日本各地にはさまざまな自治体が運営する空き家バンクが存在します。この章では、成功事例として名が知られている空き家バンクについてご紹介します。

愛知県瀬戸市

陶芸の「瀬戸焼」で有名な愛知県瀬戸市では、中心市街地の活性化と伝統工芸等の産業振興施策のツールとしての空き家を有効利用することを目的として、平成２９年７月に空き家見学ツアーを開催し、その後も市内の空き家物件を紹介する空き家バンクを開設しました。その後も継続して空き家見学ツアーを実施したことで、空き家をアトリエ等として利用したい陶芸家が移住するなど、狙い通りの効果を得ることができました。

長野県佐久市

長野県佐久市の空き家バンクは、移住者の移住そのものに対する相談体制を充実させています。空き家の有力な利用者と考えられている「東京からの移住を考える人」向けに、東京都内の有楽町に相談窓口を設置するなど、東京で勤めているサラリーマンや都内に住む主婦などでも、気軽に移住に関する相談を受けることができることから、空き家バンクの利用者数も相対的に増加しています。２００８年からの空き家バンク運営以降、既に４００件以上の売買が成立していることからも、その実績がうかがえます。

秋田県由利本荘市

秋田県南部に位置する由利本荘市の空き家バンクは、物件の登録要件を緩和するなど運用を見直したことで登録物件数の増加を図りつつ、県外在住者向けにオンライン内覧を行うなどの工夫を重ねた結果、多くの成約数を誇る成功事例として注目を集めています。市に設けた専門のセクション「移住まるごとサポート課」では、移住希望者に特化して職業や住まいの紹介の他、子育て、医療・介護や地域の情報に至るまで、サポート体制を整えていることから、移住希望者に細かいフォローを行ってくれることもあって、首都圏を中心に多くの移住者を呼び寄せることに成功しています。

空き家バンクって何？不要な空き家を処分できるかも？まとめ

人口減少の続く日本ですが、今後も空き家は今後も増え続けることが見込まれます。空き家バンクは、使われなくなった住居を有効活用することで、特定空き家問題や地方の人口減少の解決になるだけでなく、ＳＤＧｓが掲げる目標にも大きく寄与する取り組みであることから、今後さまざまな自治体において積極的に取り組まれるものと考えます。

今現在、地方での暮らしに興味がある方、豊かな環境で暮らしたいと思う方は、空き家バンクを利用することで、さまざまな自治体の、さまざまな物件をチョイスすることができるので、まさに絶好の移住チャンスが到来していると考えていいでしょう。

そのことを踏まえて、空き家バンクを運営する自治体側もさまざまなサービスを充実させてくるでしょうから、空き家を処分したい人にとってもまさに絶好のチャンスが到来しているのです。今後使う予定のない空き家をお持ちのみなさんは、ぜひこの機会に空き家の処分を検討されることをおすすめします。

日本は「四季」がある貴重な国だと、世界中の人から言われている…そんな話を、昭和や平成の初期の頃には学校で学んだ人も多いと思います。でも、令和の世の中になって、急に真夏日になったり、そうかと思えばいきなり雪が降ったりと、春と秋のおだやかな気候の時間が短くなっているように感じている人も多いと思います。特に夏の猛暑は、熱中症になる人が続出し、時には命を落としてしまう人もいるなど、日本の季節感を一気に変えてしまう状況が続いています。また、夏に限らず、大規模な台風や夕立などの異常気象が増加傾向にあることから、日本は「異常気象」が続いている状況です。そんな異常気象を踏まえて、安全な場所に家を構えることはできるのでしょうか。

近年気象状況の変化が著しい日本

異常気象」とは、その地域では今まで経験した気温や気候からかけ離れた気象のことです。「何十年で経験したことのない暑さ」などの例えがよく使われますが、同様に大雨、暴風などが起きた場合も「異常気象」と言います。気象庁における異常気象の基準としては、「ある場所（地域）・ある時期（週、月、季節）において、過去３０年以上にわたって観測されなかったほど著しい値を示す場合」と定義されています。また、気候変動に関しての国連気候変動に関する政府間パネル（ＩＰＣＣ）ではより細かい基準を設定し、異常気象を定義していますが、この基準では海水温に異常が見られる「エルニーニョ現象」や「ラニーニャ現象」が定義されています。

日本においても「大雨特別警報」が定められ、気象庁の基準以上の降雨などがみられる場合にはこの警報が発令されます。同時に、ゲリラ豪雨などの発生が予測される場合は「記録的短時間大雨情報」を出して、住民に警戒や避難を促す仕組みが導入されています。「記録的短時間大雨情報」は、数年に一度程度しか発生しないような短時間の大雨が予想される場合に発令されることになっています。２０２３年もさまざまな地域でこれらの警報が発令されましたが、今後も同様の気候になることが予測されています。

特に危険な異常気象とその傾向

異常気象がもはや当たり前になりつつある日本ですが、２０２３年も各地で台風や大雨、洪水、土砂災害等の被害が多く発生しています。ここ数年、日本の平均気温は地球温暖化の影響を受けて年々上昇しており、特に夏と秋にかけて、季節にそぐわない異常な高温が多く見られています。また、気温の上昇のみではなく、冬の極度な気温低下も近年になって起きている異常気象の一つです。その他、特に危険な異常気象についてご紹介します。

スーパー台風

近年「スーパー台風」と呼ばれるように、強力な台風の接近や上陸が見られています。台風の威力が増している理由の１つに、地球温暖化が関係しているようです。地球温暖化が進めば、以前よりも海水温が高くなり、その海水から多くの水蒸気が発生し、威力の強い台風が誕生するのです。おまけにその台風は、海水温の高いエリアを進むようになり、日本近海に至るまで発達を続けることもあり、以前と比べても強い勢力で上陸し、被害を与えてしまうことが予測されています。

ゲリラ豪雨

ゲリラ豪雨は、上空の寒気の影響や、日差しで地面が熱せられて地表近くの空気の温度が上がることにより、大気の状態が不安定になり、積乱雲が急速に発達して強い雨を降らせる現象で、亜熱帯の地域では「スコール」と呼ばれる現象です。夏の季節は、太陽の強い光によって地表付近の空気が温められ、上昇気流が発生しやすく、大気の状態が不安定になりやすいことから、強い上昇気流に伴って発達した積乱雲が発生しやすくなります。発達した積乱雲は、局地的にゲリラ豪雨をもたらします。

ゲリラ豪雨は長くても1時間程度しか続きませんが、ゲリラ豪雨が発生しやすくなった理由として、都市部のヒートアイランド現象が疑われています。実際、都心部におけるゲリラ豪雨の発生回数は、地方に比べて高くなっています。それに、ゲリラ豪雨は突発的に起こるので、いつ、どこで起こるのか予想しづらい特徴があります。また、ゲリラ豪雨を引き起こす積乱雲は、竜巻や突風、ひょうなどの現象をもたらすこともあり、さらに被害をもたらすことも十分にあり得ます。

豪雪

北陸や東北において、交通がマヒするほどの豪雪に巻き込まれることが増えてきました。２０２１年には福井・石川・富山などの北陸３県において、急激な豪雪が発生し、除雪も間に合わない状況下になって渋滞し、降雪が続く中、車内に閉じ込められた人が助けを求める事態に発展しています。豪雪のメカニズムは、冬特有の北西季節風にあります。大陸から冷たい北西季節風が吹くと、その風より温度が高い日本海から水蒸気が供給され続け、重い湿気を伴った雲が発生し、日本アルプスなどにぶつかって上昇し、大量の雪雲が発生します。この雪雲は、日本海側の山間部や平野部に豪雪をもたらします。いわゆる「冬型の気圧配置」の際に危険が高まりますが、この雪雲がさらに強くなると、関東平野など太平洋側にも大雪をもたらすことになります。

高温

人々が熱射病になって倒れるぐらいの猛暑、２０２３年も日本各地でもう症になりました。気象庁の定義によると、最高気温が３５℃以上の日であり、人間の体温とほぼ変わらないか、それ以上に高い気温になることもあり、屋外での活動には注意が必要になります。「猛暑日」が発表されるようになったのは、意外なことに最近のことで、２００７年になります。１９１０年以降、気象庁で観測した全国の日最高気温の統計によると、猛暑日の平均年間日数の変化がみられており、１９９２年から２０２１年までの最近３０年間の猛暑日発生平均が約２．５日だったのに対して、１９１０年から１９３９年の猛暑日発生平均は０．８日であり、約３．３倍も増加しています。これだけの気候の変化がみられることで、日本は既に「亜熱帯」になったと主張する学者もいるぐらいです。

こんな場所は避けておきたい！災害を回避する物件選びのポイント

では、ここからは異常気象の襲来を想定しつつ、災害を回避するために必要な場所選びについて考えてみましょう。

小河川のそば

小河川は川幅や共用できる流量が小さい分、急激に雨量が増加した時に、それに比例するように急激に水位が上昇します。２０１７年７月に発生した九州北部豪雨の際、小河川の１つであった小野川は、午後２時の時点では平穏な推移だったのに、上流で１００ｍｍを超える豪雨が発生したところ、１時間後には水位が２ｍ近く上昇し、河川から越水するなど、道路も冠水したことで避難が困難な状況に陥りました。このような小河川は日本各地に存在します。

山裾

山に近い場所に住宅を造成することは、日本各地で行われていますが、その山の岩石の強度によっては、豪雨の際に大きな被害をもたらすことがあります。広島市安佐北区で発生した「平成２６年８月豪雨」では、広島花こう岩の山々が長時間風にさらされた結果「マサ土」と呼ばれる砂のような土に変化し、水を含んで非常にもろくて崩れやすくなったことから、至る所で土石流やがけ崩れなどの土砂災害が発生し、多くの犠牲者が出てしまいました。

法律で指定された注意区域

法律や条例により、土砂災害の危険が高い地域は、自治体によって事前に周知が行われているなしょもあります。例えば「土砂災害警戒区域」は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（土砂災害防止法）に基づいて行われた調査の結果、土砂災害（がけ崩れ、土石流、地すべり）が発生するおそれのある区域として指定されているものです。この法律では「土砂災害警戒区域」と、さらに危険度が高い「土砂災害特別警戒区域」の２種類があり、後者の場合は「建物の損壊が生じ、住民に著しい危険が生じるおそれがある区域」と定義されています。

過去に災害のあった地域

梅雨前線や台風による川の氾濫や浸水、土砂災害、暴風、高潮など、過去に被害があった場所は、その後対策いかんによっては、再び被害に遭う可能性もあります。過去の災害についてはＷｅｂ情報を活用したり、自治体が作成しているハザードマップを見たりすればわかります。ハザードマップは、過去に起きた災害を踏まえ、今後想定される雨量などを参考にして作成されているもので、自分が住んでいる場所の危険度を把握するアイテムとして有効です。

避難経路が単一でう回路がない

家に入るまでの道が１本しかない「袋小路」は、閑静な住宅街に多く見られます。人通りが少ないことから、周辺の騒音に悩まされないメリットがある半面、避難する際にその道路が崩壊してしまえば、安全な場所に避難できないリスクを負っています。いざというときのために日頃から避難経路を確認し、自宅からどのようにして避難できるのかイメージし、自動車に限らない避難の方法を選択することで、複数の避難経路を確保しておきましょう。

災害が増えている日本！安全な地域に家を構える際のポイントとは？まとめ

日本は、四季がある国である。そのことはすでに「過去の話」と思っておくべきです。さまざまな災害がいつやってくるかわかりせん。今回は水害を特に取り上げましたが、地震は季節を問わずいつやってきてもおかしくありません。２０１１年３月の東日本大震災の被害は、多くのみなさんの心の中にまだ残っていると思いますが、あの時も「津波が来ない」と思っていた場所に津波が来たり、大きな堤防があるから安心と思っていたところを津波が越えてきたりと、想像を超える出来事が起き、多くの命が失われました。日本は地震の多い国なので、いつどこで何が起きてもおかしくないのです。

それに、大地震や豪雨などの自然現象は、人間の力ではくい止めることはできません。しかし、災害による被害は、私たちの日頃の備えによって減らすことが可能です。「自分でできること」「家族でできること」「万が一の時にすべきこと」などを平素から考え、いつ起こるかわからない災害に備えておくことが欠かせないのです。